招商积余(001914)公告点评：依托招蛇进军游轮母港 扩围非住宅管理空间

　　类别：公司 机构：华创证券有限责任公司 研究员：袁豪 日期：2020-07-12

　　事件：

　　7 月9 日，公司公布，1)公司全资子公司招商物业与厦门邮轮母港集团设立合资公司，注册资本为500 万元，招商物业、厦门邮轮母港集团分别占60%、40%股权。2)公司全资子公司招商物业与烟台财金孚泰设立合资公司，注册资本为300 万元，招商物业、烟台财金孚泰分别占51%、49%股权。

　　点评：

　　依托招蛇接管厦门和烟台游轮母港物业，进一步扩围非住宅管理空间

　　1)招商物业与厦门邮轮母港集团合资成立物业管理公司，2015 年厦门邮轮母港集团与招商蛇口设立合资公司共同开发厦门海上世界项目，本次设立的合资物业公司将负责为厦门海上世界项目提供物业管理服务。2)招商物业与烟台财金孚泰合资成立物业管理公司，2019 年财金孚泰兄弟公司金孚置业与招商蛇口公司设立合资公司共同开发房地产业务，本次设立合资物业公司将为上述地产开发项目及烟台财金孚泰旗下地产、产业开发项目提供配套物业管理服务。本次厦门和烟台的合作主要源于招商蛇口的游轮母港项目，表明控股股东优质资产注入正式开始，同时鉴于招商蛇口在全国拥有7 个游轮母港，预示双方业务协同仍有很大的合作空间。此外，本次合作主要针对游轮母港中的海上世界(持有型)，助力公司进一步扩围非住宅管理空间。

　　20Q1 新签约达1,610 万平、疫情下同比大增，助力全年营收稳定增长

　　根据公司债券评级报告数据，2020Q1 实现新签约达1,610 万平(住宅类352万平+非住宅1,258 万平)，对比2019 年新签约为4,447 万平(住宅2,296 万平+非住宅2,151 万平)，2020Q1 占比2019 年高达36%(住宅15%+非住宅58%)；对比2019Q1 新签约239 万平(仅中航物业，公司未披露中航物业+招商物业合计数据)，仅定性来看，2020Q1(中航物业+招商物业合计数据)新签约面积预计实现了同比大幅增长。总体而言，疫情之下公司新签约面积仍实现高增长，也将助力公司物管业务收入保持稳定增长。

　　公司启动组织架构调整，实现三大平台统一，助力公司融合融效发展

　　近期董事会同意公司总部设立九个职能部门和两大事业群，本次组织架构大调整将实现招商积余、中航物业和招商物业三大平台的统一：1)在九个职能部门中，实现中后台部门的精简整合优化，缩短管理链条，提升管理效率；2)在两大事业群中，尤其物业事业群将实现中航物业和招商物业的统一，实现资源共享、优势互补、标准统一、统一作战的目的，增加前台部门的战斗效率。

　　本次组织架构大调整将助力公司融合融效发展，推动实现更有质量的成长。

　　投资建议：依托招蛇进军游轮母港，扩围非住宅管理空间，重申“强推”

　　招商积余战略聚焦物业管理优质赛道，并深耕机构类物管，与招商物业强强联合，合并后在管面积达1.53 亿平，将有望成为非住宅类物管龙头，并且新增招商局集团背景，在大股东招商蛇口的全力认可和支持下，预计后续业绩有望实现量质齐升。我们维持2020-22 年每股收益预测为0.59、0.86、1.12 元，考虑到公司双重稀缺性和集团内高度战略定位，并行业整体估值提升，参考15家主流、2 家龙头物管公司20PS 平均4.3、6.3 倍，按照2020 年目标PS4.3 倍，上调目标价至43.0 元(原目标价为39.9 元)，重申“强推”评级。

　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、利润率提升不及预期