文丨秦佳丽‍‍‍

编辑丨李壮

从去年底至今，哈尔滨楼市借助冰雪旅游火旺吸引了包括南方“小土豆”在内的买房客的目光，并实现了较好的成交成绩。在房地产行业专业人士看来，这属于阶段性修复。 

以冰雪旅游成功出圈的哈尔滨，在“冰雪季”取得了旅游市场和楼市销售的双丰收。据哈尔滨住建局数据，冰雪季期间当地楼市租售两旺，其中非哈户籍人员在主城六区购买新建商品房占比超过六成。 

据多位置业顾问反馈，哈市较低的置业成本及购房门槛，是近期主城区“外地客”占比过半的重要因素。 借助冰雪旅游火热契机，这类投资客户偏好购买核心城区热门景点附近的公寓类住宅，带动当地租售市场。 同时，接受本刊采访的人士指出，近期哈尔滨新房销售市场预期表现为阶段性修复，品牌房企在当地仍以存量项目去化为主。 

冰雪季成交升温

外地客撑起哈尔滨楼市

对于哈尔滨楼市的突然火爆，当地某房企项目置业顾问章玲(化名)向本刊表示，哈市冰雪季旅游出圈，同步升温的还有楼市销售，期间不乏游客临时拍板购房。“索菲亚教堂景点附近有座叫万泰国际的公寓，站在公寓楼可以看到教堂。有位南方游客临时看到了房子，当天签了购房合同、交了全款。” 

章玲所说的热销公寓位于道里区中央大街，作为哈市市中心，这里集合了当地重要的政治经济机构及热门景点。谈及外地客群文旅置业，多位置业顾问均向本刊推介这片景点密集的核心城区，尤其是景点附近的公寓类住宅，成为外地投资客的首选。“比如中央大街防洪胜利纪念塔、索菲亚教堂，是外地游客的常驻打卡地，有的南方客户买下这类景点周边的住宅未必用来自住，而是把这里当做日租房对外出租。”章玲介绍。 

哈尔滨南岗区某国企项目置业顾问张璇(化名)也向本刊介绍，外地客在哈市有投资偏好，户型以中小户型为主，典型如六七十平方米大小的公寓。也正因如此，张璇所在的大户型改善性项目不属于外地客的主流投资类型，不过，冰雪季期间其项目售楼处到访的外地客户也占到一成左右，“以前冬季是成交淡季，今年开年确实比往年好，客流量更大，也有外地客下手。” 

与核心城区热销相对应，哈市不同板块之间存在分化。香坊区某国企项目置业顾问陆丰(化名)向本刊介绍，顺应冰雪季旅游热度，其所在项目也为南方旅客准备了特价房源。不过，其所在项目以市区周边客群为主，鲜见南方客户。他补充道：“官方统计数据里的‘外地客’不一定全是南方客户，也有一些来自哈市周边区县，包括哈尔滨下辖的县级市，通常会选择在省会城市购房。” 

成交数据显示，非哈市户籍客群在主城区购房客群中占比半数以上。据哈尔滨住建局信息，冰雪季期间(2023年12月至2024年2月)，哈市利用冰雪旅游契机加速房产销售，全市销售新建商品房7442套，二手房13422套。其中，非哈户籍人员在主城六区购买2587套新建商品房，占成交套数的64.34%，月均销量较2023年前11个月增加38.19%；全市二手房销量同比增加56.31%。 

同时，当地租房热度也在攀升，据贝壳哈尔滨站数据，2023年12月至2024年1月，该平台租房成交量达2360套，较去年同期增长272.8%。 

在当地置业顾问看来，除了搭乘冰雪季文旅置业的东风，哈尔滨楼市的吸引力在于购房门槛够低。陆丰介绍，哈市早在2022年取消限购，首套房商贷利率也由之前的3.7%左右调降至年后的3.45%。当地提供人才购房补贴，从大专到博士研究生学历享受3万元至10万元不等，另有商业公寓按购房款提供3%的补贴等。另据张璇介绍：“外地客户不乏一些来自北上广深的客户，觉得东北的物价便宜，房价也低。有的人家外出旅游一次性花费二三十万，对比之下投资三四十万买套公寓不算什么。” 

万科蝉联哈市销冠

聚焦存量项目去化

在这轮楼市爆火前，哈尔滨楼市其实难言乐观。克而瑞数据显示，2023年哈尔滨商品住宅市场成交量159.5万平方米，同比下降11.37%；新增供应量171.89万平方米，同比下降14.62%。另外，易居研究院发布的《2023年中国百城库存报告》显示，截至去年底，哈尔滨新房库存达到814万平方米，去化周期69.8个月，位列百城榜第七位。这意味着，当地新房库存消化需要近6年时间。 

对比之下，全国性品牌开发商在哈市以存量项目去化为主。譬如，2023年蝉联哈尔滨楼市销冠的万科，上一次在哈尔滨土拍市场公开拿地还要追溯至2020年11月，目前万科于哈尔滨的在售项目均为存量项目。 

面对外流的人口和居高的楼盘库存，2023年以来哈尔滨出台了系列政策托底。譬如去年《黑龙江省促进商品房省外消费实施方案》出台，提出“吸引越来越多的外埠居民到黑龙江旅居避暑、安居置业”，旨在“引进来”；去年9月份，哈尔滨住建局首次和13家房企前往南京举办房地产推介活动，涉及绿城、万科、汇龙地产、昆仑地产等全国性品牌房企及黑龙江本土房企近21个项目，推行“北房南卖”，旨在“走出去”。 

从销售竞争格局看，目前头部品牌房企在哈尔滨市场举足轻重。据数联天下数据，2023年，万科、中海地产、金地集团、华润置地、招商蛇口5家全国性房企入围哈尔滨区域年度销售榜单TOP10，分别实现销售额25.9亿元、25.12亿元、14.87亿元、13.88亿元、11.16亿元。本土房企中汇龙地产、汇智地产、新松地产、龙一地产、昆仑地产入围哈市TOP10销售阵营，年度销售额均超过8亿元。 

在当地置业顾问看来，目前哈市房地产开始趋于稳定。章玲就此谈道：“近两年哈尔滨房地产开发以本地国企为主，中小型房企几乎没有参与感；再是大型央国企，比如中海、保利、华润等央企在当地老百姓心中更有认可度。” 

陆丰总结道：“哈尔滨楼市2023年销量比2022年好，2024年开年好过去年同期；销售价这两年一直维系常规水平，没有大增也没有大跌，算是回归到房地产的居住属性了。”结合安居客数据，2024年3月哈尔滨新房均价为10423元/平方米，与去年同期10664元/平方米均价相比下跌2.26%，环比上月持平。 

市场预期阶段性修复

房企或仍延续谨慎投资情绪

哈尔滨楼市迎来阶段性热销背后，房企对东北区域的排兵布局依然谨慎。2024年以来，多家房企进行了区域组织架构调整，东北成为调整的高频区域。其间绿城中国、华润置地、万科等企业，或大区合并、或人事换防，调整开发节奏。 

今年2月，华润置地将原有七大区域重组为五大区域，其中区域销售金额排名垫底的东北大区，与华北大区合并成立新的北方大区。蝉联哈尔滨销冠地位的万科也在调整，近期集团北京区域副总经理、东北区域首席合伙人互为人事换防。根据万科方面的解释，东北区域业务虽然过去一年保持了区域市场排名第一的地位，但后续住宅销售压力较大，安排熟悉北方市场、擅长销售突破、敢打肯拼的将领担任东北区域负责人，有助于东北区域更好地应对挑战。 

某东北区域房企前任总经理、房地产自由投资人王维旭向本刊表示：“如果缺少经济的好转、收入预增长等基础条件，楼市升温很难持续。目前昔日的头部房企尚未从困境中走出来，重新进入扩张期也尚未可期。期待品牌房企在哈市再次扩张有一定难度。” 

中指研究院市场研究总监陈文静向本刊介绍，2023年冬季，哈尔滨成为国内热度最高的旅游目的地之一，人流量达到峰值，当地租赁住房需求提升为楼市带来潜在购房者；另一方面，当前哈尔滨房价整体也处在低位，根据中国房地产指数系统百城价格指数，哈尔滨新房、二手房价格表现均较弱，2023年新房、二手房分别累计下跌2.15%、4.92%，以价换量现象仍在持续，“整体来看，当前购房者市场预期整体尚未扭转，市场经历活跃度提升后，随着旅游热度的平复，预计房地产市场也将逐渐回归常态。” 

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向本刊表示：“近两年哈尔滨拓储主要为本土房企，尽管品牌房企缺席土拍市场，但目前哈尔滨核心城区的改善项目去化相对较快，在市场预期明显转好的情况下，不排除品牌房企将逐步加仓东北的可能。不过，考虑到东北区域新兴产业相对匮乏、房企资金普遍承压，预计品牌房企在哈尔滨的投资情绪仍然谨慎。” 

而在同策研究院研究总监宋红卫看来，凭借较低的置业成本以及2025年亚洲冬季运动会的举办契机，哈尔滨楼市热度有望得到延续。其中，伴随旅游出圈、酒店需求上升，公寓类产品会迎来新的机遇。他补充道：“近两年哈尔滨土地竞拍以本土房企为主，后续提振投资市场，需要当地政府部门结合品牌房企对土地的需求，提供优质土地、调整容积率、加速配套落地，助力品牌房企投资决策。” 

(本文已刊发于3月16日《证券市场周刊》。文中提及个股仅做举例分析，不做投资建议。)