首批9只基础设施公募REITs发行受到资本市场高度关注，也获得机构热捧，今日(5月31日)正式开启集中认购。

　　Wind数据显示，这9只公募REITs平均战略配售比例为66.8%，平均有效认购倍数近8倍，预计共募集资金314.02亿元。

　　


　　公募REITs有何“神通”受到机构如此青睐，你我如何分羹一杯？

　　公募REITs风险收益特征

　　REITs(Real Estate Investment Trusts，不动产信托基金)是指在证券交易所公开交易，通过证券化的方式将具有持续性、稳定性收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品，属于中等风险理财产品。

　　REITs和股票、债券、商品等大类资产的相关性较低，投资REITs可以分散风险、优化资产组合，提高单位风险收益。在成熟市场，REITs 已被投资者看作是除股票、债券、现金之外的第四类资产。

　　公募REITs投向政策支持的基础设施领域，优先支持东部发达地区，比如：京津冀、大湾区、长江经济带等，酒店、商城、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围，而且要求“预计未来3年净现金流分派率(年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%”。

　　


　　业内人士透露，首批公募REITs项目属于“精挑细选”。最初，各省发改委推荐了200多个项目，但最终经国家发改委推荐的项目不到30个，最终仅9单项目拿到批文。

　　首批公募REITs涉及公路用地、公共设施用地、仓储用地。进一步分类看，这9只公募REITs可大致分为产权类(永续类)和经营权类(非永续类)，这两类REITs产品的预期投资收益构成存在明显差异。

　　1.对于仓储物流、产业园区等产权类REITs，其初始股息收益率可能不超过5%，但未来租金的现金流大概率将带来底层资产价值的波动，从而影响收益；资产到期市场化处理。

　　2.包括高速公路在内的经营权类REITs则以股息收益为主，其经营权价值将逐年递减直至终值归零，因而增值收益的体现可能不明显。

　　虽然两者都是权益类公募REITs，但经营权类REITs更接近债，而产权类REITs的股性特征相对更强，其收益特性预计将介于传统股债之间，与国际市场上的REITs产品也更为接近。

　　


　　公募REITs如何认购

　　公募REITs发行与普通公募基金不同，因为公募REITs含有底层资产，这部分资产在市场上尚未定价，因而发行过程中有询价的程序，类似新股IPO，来决定公募REITs的发行价格。

　　


　　截至5月27日，首批9只公募REITs均公布了询价结果，整体看，预计现金分派率高的项目定价较高。场外认购门槛从100-1000元不等，认购时间均自5月31日开始，到6月1日至2日结束。

　　


　　费率方面，公募REITs的认购费率不高，低于100万(或1000万)的认购费率在0.5%-0.6%，明显低于权益类基金，与债券基金相仿。管理费方面，除博时招商蛇口产业园REIT为固定费率0.3%/年，其余8只采用固定费率加浮动费率组合的模式，浮动费率与基金业绩相挂钩。

　　募集期内，公众投资者可以通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额。公众投资者参与公募REITs投资无准入条件要求，普通投资者在首次认购基金份额前，应签署风险揭示书，认购方式与现行LOF基金认购方式一致。

　　公募REITs的交易

　　公募REITs是封闭式基金，成立后，不能申购、不能赎回，但可以通过二级市场买入、卖出。二级市场交易与ETF、LOF基金类似。上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。

　　


　　通过普通基金账户可以参与认购，因为基金账户不能参与场内交易，需要通过转托管，转至场内进行交易。

　　值得注意的是，发售比例上来说，首批9只REITs，原始权益人+战略投资者比例普遍在55%-79%之间，剔除战略配售后网下发售占比则仅在16%-32%之间，而面向公众发行占比仅为5%-13%。

　　原始权益人战略配售部分在整体份额20%之内的，持有期不得少于5年，超过20%的部分持有期不得少于3年，其余战略配售方持有期限亦不得低于12个月。

　　导致初始上市交易的份额占比相对较低。尽管这9只REITs募集资金预计募集规模达314.02亿元，但短期内场内流通或不超过100亿元。短期场内流通份额较少，而市场关注度较高，可能会导致REITs刚上市波动较大。

　　海外REITs的发展

　　REITs起源于20世纪60年代的美国，1956-1959年美国陷入经济衰退，不动产市场成为政府提振经济的重要手段之一，为了吸引资本进入不动产市场，1960年联邦政府先后通过《房地产投资信托法》和《国内税收法》以明确REITs的标准并解决REITs和投资者层面双重征税问题，此后美国REITs规模开始缓慢扩张。

　　据Nareit数据，截至2021年3月，美国REITs的总市值约1.35万亿美元，居世界首位。将近1.45亿美国人(约43％的美国家庭)直接或通过共同基金、ETF等方式间接持有REITs份额。

　　以美国权益类REITs为例，截止2021年一季度末，过去近50年，美国市场REITs平均年化收益13.33%，其中分红平均提供7.51%，剩下由价格涨幅贡献。相较于价格波动而言，分红收入较为稳定。分红和增值共同组成了REITs的收益。

　　图表：美国权益类REITs收益来源
数据来源：Nareit，广发证券

　　中国作为基建强国，公募REITs发展前景远大。

　　国泰君安指出，作为一种全新的大类资产，基础设施REITs具有明显的权益属性和资产盘活效果，是实现稳投资、补短板的有效工具，极大丰富了中国资本市场金融工具，对深化金融结构性供给侧改革意义重大。

　　世邦魏理仕预计，短期内，中国REITs市场将达到数千亿人民币规模。从更长期来看，可能会超过10万亿元人民币规模。