证券市场周刊 丨秦佳丽

临近年终，房地产融资端支持政策不断推出，比如“第二支箭”民营企业债券融资支持工具。在政策背书之下，银行等金融主体已经行动起来，加大了对房地产行业的授信力度，授信额度总计已超1万亿。

继11月8日交易商协会推出“第二支箭”民营企业债券融资支持工具、11月23日央行和银保监会正式披露“楼市金融十六条”以来，目前相关民营房企的中期票据储架式注册发行额度总计近千亿元，多家国有银行提供房企的授信额度已达万亿元。

多位业内人士向《证券市场周刊》表示，目前融资支撑政策向“少量优质”民营房企和国央企倾斜，出险房企融资难有颠覆性改变，不过后续惠及企业有望扩容；而在各大融资渠道中，对稳健房企而言发债仍是主流融资方式。此外，伴随近期股价上涨，港股内房股掀起新一轮配股潮。

政策端向“少量优质”房企倾斜

后续融资支持阵营有望扩容

伴随金融支持政策密集发布，房企融资加速落地。《证券市场周刊》了解到，相比交易商协会推进的2500亿元民营企业债券融资支持工具，目前“金融十六条”没有划定具体额度，但惠及的企业数量更多、“降雨量”更大。

在“第二支箭”提供的债券融资支持下，截至10月24日，交易商协会披露万科、龙湖集团、美的集团、金地集团、新城控股5家房企的中期票据储架式注册发行额度分别为280亿元、200亿元、150亿元、150亿元、150亿元，合计使用额度达930亿元。

而自“金融十六条”官宣以来，多家国有大行迅速入场，与房企签署战略合作协议并提供意向性综合授信额度，包括不限于房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、保函、供应链融资、债券投资等融资服务。仅11月24日，中国工商银行便与万科、金地集团、绿城中国、龙湖集团、碧桂园、美的置业、金辉集团等12余家房企以“总对总”方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元。

《证券市场周刊》了解到，从本轮释放融资动态信号的房企来看，“第二支箭”主要惠及示范民营房企及混改房企；“楼市金融十六条”则明确鼓励金融机构支持治理完善、聚焦主业、资质良好企业。不过，由于银行授信并不等同于贷款直接投放，房企实际融资还需取决于后续贷款准入要求、风控要求等。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫向《证券市场周刊》表示，该轮民营房企融资支持政策有望成为这个房产行业融资的一个拐点，据介绍，“目前六大国有银行提供的授信金额总计已达11550亿元，惠及的企业数量和融资金额有所扩容，随着企业融资需求增加，未来发债和银行授信板块有望继续扩容至第二、三批房企。

不过，当前融资支持依旧向“少量优质”民营房企和央国企倾斜。“通常储架式注册发行中期票据、银行授信这类融资工具需要反向担保、物资抵押，而面临债务问题的房企普遍没有这个能力。”谢逸枫谈到，“目前发生过债务违约的房企中，大概有旭辉、大华、金科、宝龙等8家房企拿到过钱，大部分面临债务危机的民营房企还是要靠自救为主。”

某百强民营房企融资部门负责人徐涓(化名)向《证券市场周刊》表示，其目前还在观望各大银行的总行政策。“现在可以明确的是，各大行的储备项目里暂时不考虑已经爆雷的民营房企。”她谈到，“地产行业各种融资渠道还是吃紧，信托机构收缩地产业务转向政府基建，私募基金难募到资金做注册类融资，资产管理公司以收购不良资产为主，剩下银行，对于正常的房企还可以开展一些工作。”

同多数非头部民营房企一样，徐涓所在房企目前获得最主要的融资支持，停留为今年8月底启动的2000亿元“保交楼”全国性纾困基金：“第一笔‘保交楼’专项资金是由各个城市专属平台公司放的款，由专属平台公司分到各个项目，因为有政府做背书，无论国企还是民企一视同仁，只要是难交付的项目都可以放款，我们也拿到了一些用来保交付。”

据介绍：“目前‘第二支箭’系列资金还没有流到我们这儿，我们也在观望政府和银行的细则出台，如果是效仿之前的方式，由政府平台公司去做借款主体，应该能够流向我们；如果由企业自己争取融资，除非政策再开道口，否则有难度。”

债券融资为房企主流融资模式

下半年境内信用债发行已有回暖

由于缺少来自房地产系统内循环中的销售回暖，目前房地产行业资金来源仍有待外部输血，某上市房企融资部门负责人唐莹(化名)向《证券市场周刊》表示：“目前看起来，对于经营正常的公司，债券(融资)比较快，用债券置换一些高成本的贷款。”

南京证券研究员许吟倩也向《证券市场周刊》表示，相较于配股、信托等融资工具，目前债券融资是房企更为主流的融资方式。据其介绍：“现在发债的成本有所下降，龙头A股央企融资成本可以降到3%左右，并且5月、8月、11月均出台了利好优质民企的融资政策，中债信用增进公司也收到了近百家民营房企增信业务意向，发债是当前主流。”

《证券市场周刊》查询Wind数据了解到，相比缩水五成的海外债发行规模，今年房企境内信用债发行势头较为强劲。截至11月23日，今年已有109家房企成功发行500只境内信用债券，融资规模为4675.91亿元，同比下降5.95%；不过，行业下半年至今回升明显，其间信用债发行规模2609.92亿元，较1-6月份增长26.33%。

票面利率方面，今年以来由国央企构成主力的境内债券融资维系较低成本，平均票面利率为4.67%，与去年同期基本持平。

从债券融资主体看，目前占据境内信用债发行规模TOP5的为招商蛇口、万科A、首开股份、保利发展、华发股份，融资规模依次达262.41亿元、238.90亿元、233.94亿元、198亿元、101.76亿元，平均票面利率低至2.68%、3.2%、3.4%、3.1%、4.99%。

民营房企构成的境内信用债发行阵营则包括碧桂园、美的置业、旭辉集团、滨江集团、新城控股、金科股份、印力集团、佳源创盛控股集团9家企业，合计发债规模181.46亿元。

另值得一提的是，与之前各路债主“挤兑”现象形成对比，近期出险房企存量债务展期进程加快。11月份以来融创、龙光等多家房企对存量债券推出整体展期方案。目前，富力地产旗下8只公司债券、共计135亿元整体展期事项已获得债券持有人会议通过，成为首例成功将境内债券打包展期的民营房企。

内房股顺势配股

“第三支箭”能否发力尚有待观望

随着近期地产股的躁动，港股内房股掀起了新一轮配股融资。11月中旬以来，碧桂园、雅居乐、中原建业3家房企启动配售。碧桂园、雅居乐已分别于11月22日、11月23日完成认购事项。

总体而言，今年以来，碧桂园、中原建业股价下跌逾六成，此次2.68港元、0.8港元的配售价较年初6.92港元、1.58港元股价有较大差距。

《证券市场周刊》了解到，当前实施配股融资的房企财务状况尚属稳健。其中，蝉联行业销售规模榜单之首的碧桂园流动性明显改善，截至今年年中，公司剔除预收账款的资产负债率下降至72%，净负债率48.1%，现金短债比为2.03；主营代建业务的中原建业以轻资产、低负债等特点自我定位，今年年中中原建业披露其期末现金及现金等价物总额为20.45亿元，截至报告期末无任何借款，维持净现金状态。不过，从债务来看，截至11月23日，碧桂园一年内需到期偿还44.44亿元海外债及39.04亿元私募债。

在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来，上述房企的配售动作可与股权融资支持的“第三支箭”关联解读。2018年，针对部分民营企业融资困难问题，人民银行会同有关部门从信贷、债券、股权三个融资渠道实施“三支箭”政策组合，支持民营企业拓展融资。据刘水介绍，“民营企业债券融资支持工具作为‘第二支箭’，近期碧桂园、雅居乐等配股融资则不失为‘第三支箭’落地的表现。民营房企本身多在港股上市，因此‘第三支箭’会更多在内房股发力；另外A股上市房企也不排除有进一步实施股权融资的可能。”

不过，《证券市场周刊》了解到，受监管约束的A股涉房企业股权融资冰封已久。涉房企业上一次成功实施股份定向增发还要追溯到2020年。与之对应的是，目前尚有新城控股、格力地产、荣盛发展、ST泰禾4家房企已制定增发方案排队等待审核，其中距离核准发行“临门一脚”的房企仅有新城控股，公司于2016年披露定增预案，拟增发127090万股，预计募集资金38亿元用于项目融资，今年已获发审委通过。

刘水就此补充指出到，“最近一些符合条件的A股企业正在申请融资，比如中国能建筹划定增募资，东百集团正在筹划非公开发行股票融资等，后续有望有更多满足条件的涉房企业抛出融资计划。不过，该项措施的目的在于精准调控，融资支持对象是房地产业务占比较小的企业，避免误伤和一刀切，因此目前对房地产行业影响有限。”

(本文已刊发于11月26日《证券市场周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。)