证券市场周刊 本刊编辑部 | 熊颖

虽然近期市场情绪持续低迷，房地产板块也随市场起伏波动，但《证券市场周刊》梳理发现，市场情绪持续低迷，但在申万31个大类行业中，房地产近一个月仍保持0.52%的微涨。

在业内人士看来，地产股的表现一定程度上受销售表现的影响，因为自9月中旬以来，地产销售数据出现好转，后续“银十”效应或值得期待。

对于地产板块，被看好的标的股多是优质区域房企。近一个月以来，滨江集团、栖霞建设等区域房企涨幅均在10%以上。有机构指出，在后续市场复苏及信用修复过程中，高业绩、高有息负债增长、高拿地强度的“三高”房企有望明显受益。

销售数据回暖

地产逆势微涨

房地产指数是近一个月以来(截至9月23日，下同)在申万31个大类行业中惟一一个上涨行业指数，远高于银行的-0.27%、商贸零售的-1.41、非银金融-8.27%、汽车的-12.78%等。(见表1)

那么，为何在A股各大指数大幅回调的情况下，房地产板块却还能保持逆势微涨呢？

一方面，房地产利好政策层层加码且取得了较为明显的阶段性成效，如，北京等多城土拍热度有所提升，“中债增”担保下示范房企融资改善。此外，近日银保监会也表态，“房地产金融化泡沫势头，得到实质性扭转。”另一方面，楼市销售数据开始好转。深谙地产行业的财经知名博主@朱酒向《证券市场周刊》表示，从30城销售数据来看，最近两个星期的地产销售额出现明显回升，大家看到了希望。

华创投顾部研报也指出，自9月16日开始地产销售开始明显回升，16～23日，30城商品房日均成交面积较上半月上升72%，较去年同期上升10.5%。月中销售走势反转一定程度上与疫情发展走势有关，8月末至9月中旬，疫情形势再度严重，成都、深圳局部地区进入静态管理，而9月下半月开始各地疫情逐渐得到控制，成都和深圳也逐步恢复正常生产生活秩序，前期的购房需求集中在后半月释放。而分城市来看，9月以来一线城市回暖最为明显，下半月各能级城市环比均有显著改善。

不难看出，“金九”效应在9月的下半月开始抬头，而如若“银十”的销售数据呈现持续回暖，则有可能近一步体现在A股市场上。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《证券市场周刊》，总体来讲，地产股的好坏，一定程度上受到销售数据的影响。

不过，严跃进也向《证券市场周刊》表示，地产股有一大特点，反弹之后会出现一定程度的下调，较难在长时间内持续增长，会受到房企债务问题、政策信号、港股市场等多方面的综合影响。

优质区域型房企更受青睐

地产指数的微涨，新华联等房企表现功不可没。近一个月时间(截至9月28日)，新华联、栖霞建设、华发股份等13家房企涨幅均在10%之上，其中新华联更是位居高位，区间涨幅高达104.61%。

《证券市场周刊》梳理发现，在近一月涨幅超10%的房企中，滨江集团、栖霞建设、天房发展等区域型房企占比过半。

其中，滨江集团扎根大本营杭州，无论是销售、业绩还是土地储备都主要依托于杭州。中报显示，销售方面，今年上半年，滨江集团斩获杭州房企销冠；业绩方面，杭州贡献了公司营业收入超7成，且这一占比有愈演愈烈的趋势，从2021年中期的66.59%增至2022年中期的71.4%，增长4.81个百分点。此外，公司的土地储备中杭州占62%，同样居于主力地位。

滨江集团以外，区域型房企大多规模较小，仅重仓或关注一到两个城市或地区，如栖霞建设旗下房地产项目主要集中分布于南京、苏州、无锡；天房发展旗下项目主要位于天津、苏州两地；京投发展房地产项目集中北京及环京区域；华联控股房地产开发业务主要集中在深圳、杭州；粤宏远A则深耕东莞市场多年。

从上述区域型房企的重仓城市来看，主要位于经济较发达、房价水平也相对较高的一线城市以及高能级城市。

而从盈利能力上来看，在不少房企毛利率仅为个位数的前提下，上述不少区域型房企的毛利率水平则超过20%，在行业内处于较高水准。2022年中期，华联控股毛利率51.32%，根据其中报，分行业来看，占公司主营业务房产销售的毛利率水平更是高达66.49%。华联控股也在中报中表示，公司在深圳区域的城市更新项目用地获取的时间较早，与其他房地产开发项目相比，公司开发或拟筹建的城市更新项目在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。

可见，规模为王的房地产时代早已过去，当前资本更青睐重仓地方优势明显、盈利能力较强的优质区域房企。

市场复苏

“三高”房企或持续受益

中信建投表示，看好高业绩、高有息负债增长以及高拿地强度的“三高”房企，认为这些房企有望在后续市场复苏及信用修复过程中明显受益。

据《证券市场周刊》梳理发现，滨江集团的“三高”特征较为突出。业绩方面，今年上半年，滨江集团实现营业收入106.90亿元，同比下降44.86%，归母净利润12.84亿元，同比增长1.34%，扣非净利润12.82亿元，同比增长1.58%，业绩依然保持稳定增长。

此外，在“三道红线”维持绿档的前提下，滨江集团并没有和多数房企一样收缩负债规模，相反，有息负债呈增长态势，Wind数据显示，2020年中期、2021年中期、2022年中期，滨江集团的带息负债依次为386.93亿元、461.07亿元、558.16亿元。

拿地方面，滨江集团同样采取逆势的积极拿地策略。今年以来，滨江集团加大力度重仓自己的“大本营”杭州。如，在刚落幕不久的2022年杭州第三轮集中供地竞拍上，滨江集团就以69.1亿元竞得3宗地块。

而在此之前，今年的杭州首批集中供地上，滨江集团以184.35亿元斩获11宗地块；杭州第二批集中供地上，公司也以224.51亿元拿下12宗地块。中泰证券指出，滨江集团在2022年杭州前三轮土拍上的综合拿地规模，是其2021年杭州三轮集中供地合计建面99万平方米的2.5倍，也占到公司2021拿地总规模的一半以上。

伴随滨江集团“三高”特征的明显释放，今年以来滨江集团股价也一路水涨船高，从年初的4.66元/股到现在(9月28日)的10.78元/股，涨幅高达137.59%。

除此之外，《证券市场周刊》梳理发现，保利发展、万科A、招商蛇口、苏州高新等房企的“三高”特征都较为明显。其中，保利发展今年上半年实现营业总收入1107.63亿元，同比增长23.1%；净利润149.24亿元，同比增长1.6%；带息债务3635.21亿元，同比增长8.8%。而在拿地方面，保利地产更是较为积极，今年前8月拿地金额478亿元，仅次于华润置地，位居房企拿地排行榜第二名。

此外，2022年中期，苏州高新实现营业总收入52.61亿元，同比增长189.55%；净利润2.66亿元，同比增长406.35%；带息债务279.36亿元，同比增长55.58%。此外，2022年前8月，苏州高新拿地金额28亿元，上榜中指数据的房企拿地排行榜TOP100。

(本文已刊发于10月1日《证券市场周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。)