证券市场周刊 记者 | 熊颖

　　受头部房企爆雷影响，资本市场的整个房地产板块都受到拖累，再加之政策影响，房地产股的估值一跌再跌。对此，交银国际董事总经理洪灏在“2021博鳌房地产论坛”上表示，“金融市场的价格是被渲染了，当下市场对整个房地产整个行业的未来认知是有偏颇的。从短周期来看，没有必要那么悲观。”在9月17日的演讲中，洪灏还表示，随着劳动人口比例的下降，未来对于房地产资产类别的配置将会下降，包括股票、基金、保险、其它的新兴资产类别将会上升。房价的增长速度可能会远远低于基金和股票的价格增长速度。接受《证券市场周刊》采访时洪灏表示，股票和房产属性不同，投资上不能相互替代。

　　地产周期因素四季度基本见底

　　宏观因素还无法量化

　　《证券市场周刊》：以前房企估值更多看的是盈利能力，现在房企盈利能力普遍表现不太乐观，在房地产政策不断收紧的大环境下，资本市场对房企的估值和之前比有没有发生变化？

　　洪灏：资本市场，大家都习惯用Discount rate(折现率)、Cap Rate(资本化率)等指标估值，还有最简单的PE。当然(地产)PE一直都很低，现在更低。但这些传统的估值指标更适用于一个行业没有出现特别大政策性宏观风险的时候。但当下的房地产周期，更重要的是考验一个房企管理现金流的能力。很明显，现在有几家房企的短期负债远远高于短期现金。

　　《证券市场周刊》：您之前提到，很多经营好的房企估值回到2018年水平。那么您是如何看待未来房企估值走向的？目前的低迷状态还会持续多久？

　　洪灏：这个就要看政策了。这一轮的房地产下行周期不是因为经济周期的放缓，因为在二季度左右，国内和全球的经济周期基本过了高点。我说的经济周期是经济增速。就是说，在经济增速放缓时，宏观政策的收紧会对地产形成双重打击，所以下行压力明显。如最近看到房地产销售量增速的转负，尤其是三、四线城市房价下跌。这些情况说明这不仅仅是一个周期性的表现。

　　我曾做过一个周期量化模型，现在无论是从信贷增速、销量、房地产投资增速、房贷增速、新增房贷申请、新房开工量等等这些相关的先行指标已经非常低了。如果没有宏观因素干扰，四季度就基本见底了。

　　虽然周期因素见底，但更重要的宏观因素我们没办法量化，所以也很难说到四季度就开始见底。但11月有个重要会议，大家对重要会议后的政策定调还是有期待的。

　　房地产估值可能会更低

　　但好公司的优势显而易见

　　《证券市场周刊》：房地产的估值会不会进一步下降？

　　洪灏：什么都有可能，2008年，有些房地产股的估值还出现过一倍市盈率。如果真的出现这种情况，我相信对长线投资者来说，反而是一个好的机会，选择一些好公司，不要过分被短期市场的波动左右了自己的情绪。

　　《证券市场周刊》：您说的这类好公司往往具备哪些特质？

　　洪灏：可以借鉴美国的经验，2008年时候，美国房地产市场出现大面积违约、大面积坏账，房地产公司基本无法盈利。但在过去的30年里，美国市场跑的最好的几只股票，其中一个就是房地产公司。

　　它的特点一是，项目管理能力非常强。即使这个行业不再暴利，也可以当成制造业来看。现金流管理能力、信用评级、以及它是否在人口不断流入的地区有好的项目，这些都是显而易见的。一般来说，就是规模中上的公司，资产负债表比较好，然后管理层可能长期在任，项目管理能力强。

　　现在市场情绪很极端，一个公司或者几个公司短期现金流出现问题被放大成整个行业的系统性的风险，是有失偏颇的，优质的房地产公司被错杀了，对于这些公司而言，我并不觉得短期负债是一个特别大的问题。

　　房地产领域资金供给减少

　　房子和股票投资无法相互替代

　　《证券市场周刊》：今年以来，可以明显感受到房地产领域的资金在不断流出。您觉得这些资金流入到了哪些领域？以及这样一个资金的流出流入，会对资本市场带来哪些影响？

　　洪灏：我觉得不一定是流出，是房地产行业的资金供给少。无论是个人房贷还是对房地产的银行借款，难度都在增大。

　　我知道现在有种说法“拿炒房的钱去炒股”，但是这两类资产是没有办法互相替代的，因为属性不一样、周期不一样。一个投资者存钱买房的钱最好不要拿来炒。对个人投资者来说，房地产投资周期可能有5~10年，但股票可以每天交易，而且它的交易成本非常低，但地产的交易成本很高。

　　(文中观点仅代表嘉宾个人，不代表《证券市场周刊》立场，提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。)