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第18期

进击的孙宏斌!地产界并购王的豪赌之路

2017-07-12 16:59:46 来源:中金在线综合 作者:佚名 分享:
导读继成为乐视的新主人之后,孙宏斌又一次在自己的抄底并购史上添上了辉煌的一笔。一场堪称房地产界迄今最大并购案在这两日引起广泛关注。7月10日,万达商业、融创中国联合发布公告:融创中国(以下称融创)以295.75亿元收购了13个万达文旅城的项目股权,并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店,此次交易总额达到631.7亿元。
  继成为乐视的新主人之后,孙宏斌又一次在自己的抄底并购史上添上了辉煌的一笔。一场堪称房地产界迄今最大并购案在这两日引起广泛关注。7月10日,万达商业、融创中国联合发布公告:融创中国(以下称融创)以295.75亿元收购了13个万达文旅城的项目股权,并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店,此次交易总额达到631.7亿元。

  一言蔽之,孙宏斌以631.7亿接管了万达的文旅产业——比几天前万科551亿的交易金额更多,或许这是目前房地产行业最大的交易。

  从深陷囹圄到低价并购王,孙宏斌的经历可谓是带着高楼起高楼塌的传奇色彩。

  
第18期:进击的孙宏斌!地产界并购王的豪赌之路


  
孙宏斌沉浮30年


  1988年,清华大学毕业的孙宏斌进入联想,不到3年便被破格提拔为主管全国18家分公司的联想企业发展部经理,甚至被视作联想接班人,然而在1990年,因挪用公款入狱。

  1994年孙宏斌刑满释放离开牢狱,早在出狱之间孙宏斌就开始筹备翻身之路。在孙宏斌走出狱前的第18天,他与柳传志(联想控股有限公司总裁)见了一面,一顿午饭的时间他将自己准备做房地产代理的设想和盘托出,从柳传志手中筹得了50万资金。

  1994年8月,孙宏斌创建顺驰,以房地产中介所起家进入地产界,并迅速与联想集团、中科集团成立天津中科联想房地产开发有限公司。孙宏斌的顺驰时代正式来临。

  1996年,顺驰集团在开发房地产领域发力,并逐渐占据天津地区房地产行业的老大位置,占到一级市场15%的市场份额,并逐渐在北京和上海开设了分支机构。彼时孙宏斌对外积极扩张,激昂冒进的企业战略似乎开始出现雏形。

  2003年,顺驰集团进入对外扩张的巅峰时期,从2003年9月到2004年8月,顺驰集团海纳鲸吞般在全国高价收地跑马圈地,购进10多块地皮,建筑面积达到1000万平方米。

  然而好景不长,2004年政府一系列严厉的宏观调控让楼市两个月内迅速进入冷淡期,顺驰彼时上市融资受到阻碍,高负债的状态让顺驰集团立刻停止拿地,但仍旧逃不过资金链紧绷的泥沼,有报道称彼时顺驰拖欠的土地费用再加上银行贷款逾46亿元。一连几次的融资波折,孙宏斌最后不得不变卖股权获取资金,却无力回天,2006年下半年,路劲以12.8亿元低价获得顺驰55%的股权,之后孙宏斌失去了对顺驰的控制权。

  失去了顺驰集团,孙宏斌并非陷入了一无所有的境地,彼时融创中国已经创建,在顺驰集团失去控股权之后孙宏斌将主心骨移动到了融创中国,同样立志杀入地产界的竞争格局,而经过了顺驰时代的教训,对于融创的发展理念,孙宏斌曾多次表态,融创不会如顺驰一般激进扩张。

  
激进的地产界并购王


  2007年融创正式步入正轨,2008年12月,融创以20.1亿的成交价收购北京海淀西北旺地块,这预示着孙宏斌正式回归地产业。

  2008年融创第一次IPO,次贷危机的爆发让投资人雷曼兄弟破产,上市受阻。2009年融创再次路演,香港股市进入遇冷,股价下跌,IPO再次受阻。直到2010年10月7日,融创第四次IPO才成功在港交所上市,但是资产价格几乎折半,被业界成为“流血上市”。

  2012年,融创开始进入扩张状态,极力扩大企业规模,想进入房产行业的第一梯队。从2010年到2014年,据融创发布的公告显示,融创共计进行了31项大规模的并购,涉及合同金额近300亿元,这其中并不包括小规模并购、收购的金额。

  2014年,融创拟以62亿发起了对绿城的并购,但最终失败。2016年,孙宏斌对雨润的收购也宣告失败。但失败似乎越发促进了融创的并购欲望。

  2015年,融创完成了对佳兆业、中渝、天朗、莱蒙等房地产企业位于上海、成都、南京、深圳等地项目的收购。

  2016年是融创的拿地高峰。在并购和公开拿地两项上的花费就已超过1000亿元,在并购方面,其全年投入高达444.86亿元,完成了至少13笔并购。这年,融创中国取得土地数量位居全国第一。

  2017年1月,融创宣布150亿元投资乐视,这是融创第一次跨产业投资。据悉乐视目前持有储备土地超过2.5万亩,孙宏斌投资乐视更像是一种曲线圈地,利用乐视完成低价拿地。

  而这次孙宏斌631.7亿买下万达的文旅产业,离中国房地产第一的位置可谓是又近了一步。

  
借贷系融创收购款主要来源


  融创的花钱如流水。2017年上半年,从乐视网的150亿元,天津星耀的102亿元,再到万达的632亿元,加上其零零散散的并购项目与土地收储,融创中国已经花了1000多亿。

  孙宏斌大把撒银子,钱是从哪里来的呢?

  在万达与融创的联合发布会上,孙宏斌给了个说法:收购万达资产的资金,全部来自融创自有资金。截止2017年6月30日,公司账面有900多亿元现金。

  外界却不怎么信。不少人都给孙老板算了账,穿透之后发现,融创的钱,大多是借来的。

  以2016年全年为例,融创录得合同销售金额达到约1506亿元,其经营收入达到353亿元,同比增幅分别高达120%和54%。2017年上半年,融创又录得合同销售额约1100亿元,预计全年销售业绩将超过3000亿元。

  而观察融创2016年年报得知,截至2016年12月31日,融创公司账面现金约698亿,除却178亿的受限资金之外,融创可自由支配的现金约520亿。不过,520亿非受限资金当中,仅46亿来自经营业务收入,其他近400亿归因于借贷收入。如此看来,借贷正是支撑融创账面现金数字以及此次大手笔收购的关键要素之一。

  孙宏斌又是如何借来的呢?

  融创的融资工具可谓丰富。

  在非即期借贷中,融创有抵押的银行借款约312亿元,其他借贷约357亿元,优先票据约28亿元,资产支持证券约32亿元,也就是说,有抵押的借贷额约728亿元;在无抵押借贷中,融创的银行借款0.76亿元元,其他借贷约36亿元,公司债券约99亿元,非公开发行公司境内公司债券约148亿元。

  “其他借贷”系融创除却银行贷款之外,第二核心的融资方式,金额约393亿元。

  另外,2017年6月26日,融创以一家全资子公司为借款主体,向工商银行(亚洲)借款10亿元,贷款期限36个月。另外,融创还于近日通过互联网金融平台“网金社”上发行了一款融资金额10亿元的理财产品。国泰君安的托管报告显示,截至今年4月30日,融创累计新增借款金额370.59亿元。

  不管孙宏斌如何解决这数千亿元的贷款问题,这一次拿地,他如愿以偿。

  (中金在线综合侠客岛、娱乐独角兽、腾讯财经、21世纪经济报道等相关内容)
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