6月22日，“代建第一股”绿城管理(09979)披露一则盈喜公告，中期股东应占溢利预增70%的表现再一次引人侧目。

　　具体而言，该公司在公告中指出，截至2021年6月30日，公司拥有人应占净溢利与2020年6月30日相比，将录得不少于70%的增长。而增长的原因则主要是因为，随着疫情逐步受控，中国经济及房地产市场复苏，带动代建业务需求及服务收入大幅提升；以及受宏观政策支持和集团的代建业务属轻资产属性影响，公司表现出逆周期特征及更快的发展态势。

　　受这一则盈喜公告的利好，隔日绿城管理的股价便蹭蹭走高了。

　　6月23日，绿城管理控股开盘走强，盘中一度涨逾5%，截止收盘其股价上涨2.11%，报于4.85港元。而需要指出的是，自2021年以来，该股便一路震荡上行，累涨逾45%。

　　值得一提的是，纵观当前整个房地产行业，正如绿城管理在公告中所言那样，逆周期特征及代建业务需求大幅提升似乎皆是其不容忽视的增长动力。

　　逆周期特征上，在当前景气度较低的房地产严监管时代，代建业务反而能有较大的增长空间。

　　近年来，在“房住不炒”的指导思想下，叠加“三道红线”、“集中供地”等新政压力，行业全面迈入严监管时代，市场景气度较低。但由于代建业务与地产开发业务具备较明显的反周期性——当房地产市场景气度较高时，代建业务的增速往往较为低落，而在房地产市场景气度较低时，代建业务往往能有较大的增速提升。

　　所以，这也就意味着当前房地产市场调控愈发严厉，且在较长的时间内严调控或仍将继续存在，代建行业则有望受益于房地产市场的严调控，逐步提升代建渗透率。而绿城管理作为代建行业的头部企业，自然有望受益于代建行业渗透率的提升。

　　市场空间上，受益于代建需求大幅攀升，当前代建行业的市场规模呈现出一定蓝海气质。

　　当前，我国房地产行业正逐步向管理红利时代迈进，对专业化提出更高要求，越来越多的企业开始进行多元化尝试以及跨领域资源整合，由“重”变“轻”成了房企转型的核心诉求。在此背景下，代建模式的赛道不断拓宽，市场需求逐步扩大。

　　市场需求扩大之际，代建行业的市场规模也以肉眼可见的速度大幅增长：据中指院研究报告显示，预计国内到2025年代建市场容量将达2.2-2.5亿平方米，在中性假设下，代建项目销售额将超2万亿。这是之前市场对于代建行业的发展空间预判，而据最新数据测算，2030年商业代建销售额或接近5万亿元。

　　当然，正所谓“打铁还需自身功夫硬”，这也就意味着即便行业发展空间可期，绿城管理有没有本事分得一块“大蛋糕”亦是一个值得探讨的点。

　　结合绿城管理的市场地位及基本面来看，该公司“吃蛋糕”的实力显然是毋庸置疑的的。

　　一方面，绿城管理是国内代建行业名副其实的“领头羊”：该公司成立于2010年，于2020年在港交所上市成为中国“代建行业第一股”。与此同时，绿城管理CEO李军主导的代建4.0体系、绿星标准、代建行业联盟、产业链联盟等皆成为了代建行业的标杆。此外，在经营状况上，低负债、强现金流等表现也使其具备“现金奶牛型企业”的优势。

　　另一方面，绿城管理基于代建业务打造的“全价值链的代建业务平台”，已经助其打开新的增长空间。据悉，目前其围绕产业链孵化了涵盖代建咨询、规划/建筑/景观设计等内容的前端公司，囊括商业管理、营销策划等后端公司，并配合内部信息化管理系统升级和智能化改造可以标准化输出符合产品、运营、服务和供应链不同指标的服务，为不同客户提供定制化开发服务。

　　可以看到的是，随着其全业务链的成长力逐步释放，绿城管理也有望提前迈入“第二增长曲线”——据绿城管理的年报披露，2020年绿城管理就已在产业链的流量孵化中实现了4600万的盈利。

　　除此之外，在业务模式和客户构成方面，绿城管理相较其它代建企业而言也更加丰富多元。

　　对比中原建业来看，在业务模式上，中原建业基本为商业代建，2020年商业代建占比近乎100%；而绿城管理集团业务结构则包含商业代建、政府代建及其他业务，其中2020年商业代建面积占比为59.7%，政府代建则占比40.3%。另外，在客户群体上，中原建业大部分客户为专注于当地市场的中小型房地产开发商，并均为独立第三方；绿城管理客户结构则包含中小开发商、国企央企、政府等群体。

　　而凭借上述多元化的业务结构和客户群体，也促使绿城管理在万亿规模代建赛道龙头优势愈发显著——即多元化的业务结构和客户群体能够帮助其打开更大的成长空间，及抵御市场周期性干扰。

　　综上所述，不难看出，正是在上述内因和外因共振下，绿城管理才逐步迈入快速增长的成长路径。