智通財經APP獲悉，根據克而瑞的整理統計，2月7日-9日廣東省共有7個城市披露了收儲計劃，共涉及48幅地塊，土地面積約224.6萬平米，總收購價格171.03億元。從收購折扣來看，在排除掉協議土地以及已進行部分開發的土地之後，剩餘36塊被收儲淨地對比拿地價格的整體收購折扣爲87.5%。從被收購地塊的項目公司性質來看，本次被收購的48幅地塊中有45塊都是當地國企所有。

整體看來，當前閒置土地收儲已成爲各地化解樓市庫存、穩定市場的重要政策工具，既可以緩解房企資金壓力，又可以通過盤活存量土地來優化供應結構。展望未來，收儲政策有望在部分房地產市場和地方財政相對較好的城市促進樓市供需平衡與價格穩定，同時爲保障性住房和城市更新提供資源支持。

01廣東7城共披露171億元收儲計劃

主要偏向本地國企

根據克而瑞的整理統計，2月7日-9日廣東省共有7個城市披露了收儲計劃，共涉及48幅地塊，土地面積約224.6萬平米，總收購價格171.03億元。其中珠海一城就收儲了14幅地塊，共66.52億元，是收儲金額最多的，其次則是惠州的8幅地塊49.75億元。

單塊土地方面，收購價格最高的是惠州的惠城區馬安新羣上寮JD10-01、JD10-03地塊，收購價格爲13.29億元，但同時也是折價力度最高的地塊之一，相對於拿地價格的折扣達到了74.1%。

從收購折扣來看，在排除掉協議土地以及已進行部分開發的土地之後，剩餘36塊被收儲淨地對比拿地價格的整體收購折扣爲87.5%。其中在潮州、河源以及惠州有6個項目出現了溢價收購的情況，茂名和雲浮的6個項目屬於是原價收購。24塊折價收購的土地中，折扣力度在80%以下的共有10塊，力度最大的是雲浮XJB-06-27A號地塊，達到了73.2%。

值得注意的是，從被收購地塊的項目公司性質來看，本次被收購的48幅地塊中有45塊都是當地國企所有，其中珠海收購的14幅地塊中本地的華髮集團就有6幅。而中山收購的三幅地塊中的兩幅屬於當地的民營企業，另外一幅則由華潤置地、仁恆置地以及當地國企所有。整體來看，第一輪的專項債閒置土地收購主要偏向於支持地方國企，同時收購的土地用途方面沒有特別的偏好，住宅、商住、商業、商辦的佔比基本相當。

02地方政府積極響應閒置土地收儲

但仍需面對3個難題

除了廣東之外，自2024年11月自然資源部《關於運用地方政府專項債券資金收回收購存量閒置土地的通知》(下稱《通知》)發佈以來，還有河南開封、浙江金華、江西吉安、廣西貴港、吉林四平等多個地區陸續發佈公告，公開徵集社會閒置土地進行收儲，反應相當積極。但是整體來看，閒置土地的收儲仍然面臨着以下3個難題：

1.土地儲備中心只接受淨地交付，要求房企手中的存量閒置土地沒有任何質押、抵押等情況，如有則需要由房企自行解押。而在通常情況下，房企拿地取得國有土地使用證後就會將土地抵押給銀行獲取開發貸，即便沒有動工的項目也會將土地抵押給金融機構獲得融資，因此房企手中很少有閒置的淨地。已經出險的民營房企很難籌集到足夠的資金解押土地；資金實力較爲雄厚的央企和地方國企則可以通過調配資金來解押土地，從而實現土地變現的目的，這可能是廣東省首批被收購的閒置土地基本屬於國企所有的部分原因。

2.收儲存量閒置土地需對比市場評估價格和土地成本，就低確定收地基礎價格作爲收儲價格，一般情況下不足以覆蓋房企已經進行的融資，企業普遍難以接受。而地方政府財政壓力普遍較大，即便有專項債補充收購資金也輕易不會提高收購價格，這就成爲了阻礙土地收儲的基本矛盾。同時由於部分地區的地方政府已經有了較大的債務壓力，專項債的發行也可能遇到一定的困難，進而減緩土地收儲進程。

3.根據《通知》的要求，運用專項債收儲存量閒置土地，再次出讓原則上不用於商品房建設。也就是說，專項債收儲的存量閒置土地，要麼用於基礎設施或公共設施建設，要麼用於保障房(包括人才公寓)建設。由於部分房地產市場低迷的城市消化土地的能力有限，即使完成土地收儲後也可能僅僅是徒增政府壓力，這也在一定程度上降低了政府收儲的積極性

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