7月21日早间，华南城(01668.HK)发布寻求多笔美元票据展期的海外监管公告。根据公告所示，华南城渴望债券持有人同意通过延长公司债券的到期日，同意征求的主要目的包括通过延长票据到期日和分期偿付票据本金来改善公司的流动性和现金流管理等。

　　公告发布后，从公司当日债券方面来看，华南城多笔离岸债券呈现企稳上涨之势，其中，在今日早间，公司2023年到期的债券每一美元面值一度涨8.5美分至37.9美分，2022年到期的更接近50美分。股价方面则表现平稳，盘中一度上涨近2%，不过到收盘时最终收平。

　　华南城债市与股市的稳定表现，反映市场对公司这一债务展期方案的理解与认可。

　　作为一家有别于传统房地产企业的港股上市公司，华南城在疫情反复、经济下行等大环境不佳的情况下，积极进行债务管理，在笔者看来，这展现出了其未雨绸缪的一面。

　　实际上，笔者留意到公司近期亦有多项大动作，如在特区建发正式入主刚好满2个月时间里，华南城就将旗下物业公司50%股权出售给特区建发。

　　这一系列动作，不仅反映了华南城调整经营布局，加速与大股东的协同融合发展，同时也是在积极应对市场的不确定性，通过展期，出售资产回笼现金等方式释放债务端压力，强化抗风险能力。

　　企业要想穿越周期，必然要顺应市场周期。俗话说“新司机越开越快、老司机越开越慢”。成熟的企业往往更加深谙市场趋势，懂得进退有度，及时规避风险，为长远发展蓄力。

　　1、积极推进债务管理，夯实长期发展稳健根基

　　华南城起家于深圳，其作为大型综合商贸物流及商品交易中心开发商和运营商，核心业务涵盖专业批发市场、仓储物流配送、综合商业、电子商务、会议展览、生活配套及综合物业管理等方面。

　　不难看到，华南城的经营版图覆盖面较广，且与整个宏观经济息息相关。环视当下整个大环境，在疫情反复、经济遭遇重重压力的背景下，华南城的经营也不可避免的受到了波折。如今年上半年国内疫情的肆虐导致上海停摆超过一个月，其造成的影响不亚于疫情初始阶段。这对于在全国多地布局且主营综合商贸物流及商贸中心的华南城来讲，同样影响不可谓不大。

　　仅从物流行业的情况来看。据中国物流与采购联合会调查显示，企业货运规模受到冲击较大。今年1-5月份，仅有不到2成(19.6%)的企业货运量正增长，有超过六成(62.9%)的企业货运量出现不同程度下滑，其中近3成(29%)的企业下滑区间集中在5-10%区间，也有超过1成(11%)的企业下滑在30%以上，货量下滑程度较为严重。反映到企业收入上，今年1-5月只有不到两成的企业收入正增长，同时亦有近两成企业收入下滑超过30%。最后传导至企业利润上反映出的情况亦显得悲观，有近8成的企业利润出现不同程度的下滑。其中有25.2%的企业利润下滑超过30%，15.7%的利润下滑超过50%甚至陷入亏损境地。

　　面对市场环境的剧烈变化，部分企业难堪重负，也面临着资金链断裂，破产等问题，甚至于亦有企业在债务问题面前选择“摆烂“，将这些烂摊子甩给社会和民众。在此背景下，华南城在尽可能保障稳健经营的同时，选择了积极应对市场潜在风险，特别是在引进战投、债务管理、出售资产上动作接连不断，展现了积极作为的一面，这显得难能可贵。

　　尽管从市场情况来看，部分企业债务展期更多的基于流动性危机，但笔者发现，华南城的不同之处在于，其更多的则是处于主动的成本管理以及风险管理、并有意增加投资者信心。此次出售资产以及债务管理等一系列动作后，华南城的资金压力也将迎来进一步释放，有助于公司更好的应对市场的不确定性。

　　2、三大预期差下华南城估值重估的潜能

　　结合当下市场情况以及公司发展动向来看，笔者认为华南城存在估值重估的三大预期差。

　　具体而言：

　　其一，特发集团入主后，华南城业务体系及结构优化，有望进一步激发产业布局活力，迈向新的成长阶段。

　　特区建发的入主此前曾表示将坚持“三个不变”：一是华南城管理团队基本不变；二是市场化运营机制不变；三是产业定位和发展方向不变。同时，特区建发还将充分发挥国资国企优势，推动华南城实现“三个改变”：一是提升资信水平，盘活资金流动性；二是优化资产结构，有效降低资产负债率；三是强化资源导入，实现产业转型升级。

　　可以看到，华南城近期的一系列动作也正是延续着这“三个不变”与“三个改变”而展开。

　　如此次出售第一亚太物管50%股权予深圳特区建发。这不仅有助华南城对内部资产进行重组优化，同时，通过保留一半股权的方式，也进一步形成了其业务生态与控股股东的有机协同，有助于双方创造更大的经营效益。

　　此外，通过出售资产，获得资金也将进一步改善华南城的流动性，优化其现金流状况，并且公司将所得资金投入到更具发展潜力的地方，也将满足公司未来长期发展的需要。

　　可以看到，华南城与特区建发的联袂，正集中各自的优势资源，加速协同与融合，这也将有助于提升华南城的资产质量和发展质素，提升其持续经营能力，推动公司持续发展。

　　此外，国企背景的股东的加入，亦更有利于推动上市公司法人治理水平的提升、经营管理持续稳定和业务向好发展。在这一潜在预期差下，华南城满足重估的要件。

　　其二，稳增长背景下，经济复苏预期，行业转暖势头，控股股东加持带动公司业绩修复。

　　近期，根据国家统计局公布的数据，二季度GDP同比增长0.4%，一季度增速为4.8%，上半年GDP增速为2.5%。不难看到在疫情等因素冲击下，经济增长出现了一个明显的缺口，考虑到稳增长的大前提，相信政策面接下来还将持续发力，后续经济回暖修复势头可期。

　　在此背景下，结合华南城所处的商贸物流领域，可以看到一系列积极的政策亦在相继出台。今年以来，国务院及有关部门陆续出台一系列援企纾困政策。5月31日，国务院出台《扎实稳住经济的一揽子政策措施》，提出的六个方面33项具体政策措施及分工安排，并要求各部门抓紧推动落实。商贸物流、消费等均是政策支持的重点领域。

　　从华南城方面来看，随着国企的入局正持续带给华南城业务腾挪及发展新空间，从近期表现出的动作也能看出特区建发入驻后公司迅速开展了一系列行动，相信在控股股东的帮助下华南城的经营效益也将迎来持续改善。而从整体宏观经济角度观察，近期国家相应政策的出台和下半年经济增长的目标，也将为后续企业经营的复苏带来支撑。从这两方面可以看出华南城的经营效益将从内部发生本质上的改变，而外部环境的回暖也将加快华南城经营效益改善的速度。在此预期差下，后续业绩的转暖也将提升其在资本市场上演戴维斯双击的潜能。

　　其三，破局融资及债务困境，长期稳固发展获支撑。

　　华南城引入国有资产及产业背景的控股股东，特区建发将在资金、资源上给予其有效支持，最直观的也将体现在融资和债务优化层面。从华南城接连斩获大笔资金，同时不断优化债务结构的一系列新动向来看，公司正“用时间换空间”谋求更大的发展机遇。

　　早在今年1月4日，华南城在投资者电话会上就曾预期新的国资股东的进入将令其债务压力得到有效缓解，同时融资成本有望下降2个百分点以上，每年的利息支出节约近10亿港元。

　　而从公司近期财报来看，其2022财年的加权平均融资成本为9%，同比仅增加0.6个百分点，可以看到，在整体融资环境并不友好的背景下，华南城在融资端仍然保持了稳定，而随着当前融资环境的明显改善，叠加国资入主的强有力背书，后续其融资层面也将得到进一步助力，融资成本具备大幅降低的预期，这也有助于其进一步提升经营效益，带动毛利率回升。

　　此外，从债务优化层面，此次主动展期，将进一步保障公司经营的健康稳定和良性循环，同时夯实公司整体的财务状况，提升抗风险能力和经营韧性，有助于保障企业长远的布局与健康的发展，为股东创造长期稳定的回报。

　　3、结语

　　华南城经过多年发展如今已经成为一家以现代化综合商贸物流基地和制造业高端集成服务平台为核心的企业。旗下业务遍布中国，迄今开发建设并运营着深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、重庆及合肥等项目。公司经营发展与中国经济同频共振，其业务生态与地方政府的产业定位、区域发展诉求高度一致，在带动区域经济的发展上功不可没。随着公司迎来的一系列新的变化，特别是国资股东的进驻、业务层面的优化、抗风险能力的提升，这些都进一步增强了华南城未来的确定性，长期发展值得被看好。