在港股大盘稍显平静的2021年，一只白马股得到了市场的高度关注与认可。

　　股价半年有余涨幅超2.51倍估值仍偏低

　　仅自2021年1月4日起至2021年7月5日，伟禄集团控股有限公司(简称“伟禄集团”，01196.HK)股价由4.54元一路飙升至11.42元，区间涨幅超过2.51倍。即便是如此的涨幅，伟禄集团的市盈率(TTM)也不过18.3，市净率更是仅有4.63。

　　在东兴证券(香港)近日发布的研究报告中，提到伟禄集团是一家多元化、跨区域布局、深耕核心经济地域(大湾区)的综合性企业。其目前已实现以物业投资，金融服务为主的综合产业布局。其中物业投资主要布局于中国超一线城市深圳，作为集团核心优势的城市旧改业务融入政府城市发展规划，以期配合政府共同进行城市更新。金融服务扎根香港，利用其国际金融中心开放化的优势，为全球客户提供全牌照专业服务。东兴香港给予伟禄集团214亿港元的目标市值，较目前还有超过32%的上行空间。

　　截至2020年末，伟禄集团在疫情冲击下，依然实现营收8.69亿港元，保持了同比正增长。值得注意的是，公司期内全面收益总额达到11.68亿港元，是2019年同期的3.23倍之多。此外，公司期末现金及现金等价物余额增幅超过1.24倍，达到12.68亿港元。

　　收购先施实现集团内业务板块联动

　　伟禄集团于 2021 年 6 月 3 日发布公告，完成要约收购先施约 10.4 亿股，相当于公告日先施全部已发行股本的79.51%，要约每股代价0.3935元，现金代价约 5.2 亿元。

　　先施集团为香港历史悠久的百货公司，在香港拥有庞大及稳定的客源。伟禄集团作为大型物业投资者，拥有多项大型商业地产，例如龙华区伟禄雅苑购物中心，光明区伟禄科技园，皆拥有巨量人流和商业机会。结合多年的零售、营销技术和管理商户的经验，在疫情缓和后的经济复苏期，先施百货有助于公司地产商圈相关零售多元化的发展。此外，先施在香港的声誉良好，该项收购为伟禄集团进军香港百货业市场创造了优质基础。

　　除了零售业务，先施亦多元化发展其他不同业务，例如物业投资、物业发展等。此外，先施旗下拥有两间保险公司，为创立于 1915 年的先施保险置业及创立于 1922 年的先施人寿保险，分别进行一般保险业务及人寿保险业务。

　　伟禄集团于 2018 及 2019 年在香港分别收购了两间金融公司，为集团进入香港金融市场打开了大门。现时集团持有证监会发出的第 1 类(证券交易)、第4 类(就证券提供意见)、第 6 类(就企业融资提供意见)及第 9 类(提供资产管理)牌照，且获得香港保险顾问联会授权，根据保险业务条例作为代理长期(包括相连长期)保险的中介牌照。伟禄本次收购先施的两个保险牌照，料令伟禄的金融业务更加全面。集团金融业务板块的齐备将促进内部资源整合及利用率，达成更高效的资金利用。

　　布局大湾区，百亿物业待变现

　　物业板块方面，伟禄集团集中在实力雄厚的大湾区进行物业投资，积极布局深圳多区域的地产物业，在深圳拥有策略性优势。公司旗下的深圳物业组合市值高达 112 亿港元，当中包括不少大型项目如伟禄科技园，伟禄雅苑(包含购物中心，商铺及商务公寓)及卓越时代广场。这些物业项目的兑现确定性强，价值实现空间大。

　　大湾区作为中国的经济核心地带，发展潜力优厚。2019 年，广东省和大湾区各城市的 GDP高达107,671 亿元人民币。其中，珠三角九个城市的GDP占广东省GDP的 85%。深圳作为大湾区的核心城市，经济发展迅速，物业增长潜力较大。根据国家统计局数据，深圳住宅商品房每平方米的平均价格从 2015 年的 33,661 元人民币上涨至 2019 年的每平方米 55,769 元人民币。深圳房地产开发投资总额，也相应提升，从 2015 年的 1,331 亿元人民币上升至 2019 年的 3,042 亿元人民币，大幅增长了约 1.3 倍，大湾区物业的投资稳健性强。

　　在此基础上，伟禄集团持续推进深圳核心地区的物业投资。其中，伟禄雅苑所在的龙华区逐渐成为港深莞中轴新增长极，集团的区位优势进一步凸显；公司紧握光明区“打造成世界一流科学城”的发展机遇，伟禄科技园的价值有望逐渐释放；集团的核心区域旧改“莱英花园城市更新项目”拥有巨大的资本增值空间。

　　因此，东兴香港指出：集团物业投资的业务模式拥有差异化优势，其主要发展策略为土地用途更改。公司一方面利用传统租赁方式来获得租金收入，另一方面以城市更新的方式盘活资产用来提升物业的潜在价值。截至 2020 年，集团投资的深圳物业组合价值约为112 亿港元，占非流动资产的90%。此外，公司的建议发展项目价值约为16.3亿港元，主要包括冠彰电器厂、莱英花园等城市更新项目，积极情况下，集团未来三年的物业总资产兑现价值可达到250 亿港元。

　　综上所述，东兴香港采用 SOTP 估值法，对于公司各业务分部的估值进行加总，预计公司 2023 年的市值约为214.1亿港元，相较于当前市值水平，有31.3%的潜在增长空间。