近年来越来越多的物业股上市，打破了往日板块内个股标的稀缺优势，让板块整体估值面临下移。在此背景之下，也越来越考验投资人对物业股投资标的甄选能力。那么什么样的物管企业能够脱颖而出？

　　笔者认为，不外乎如下几个定律：

　　其一，规模占据上风，领先的综合实力，在行业马太效应加速下，持续跑马圈地获得支撑，能够实现不断做大做强。

　　其二，具有自身服务特色和品牌优势，能够在行业中形成差异化的竞争力，足以保障业务的稳步可持续的发展。

　　最后，在增值服务等领域有独有的成长性，并形成了远超传统物业服务的新的增长极，实现了商业模式的迭代与重塑。

　　基于以上几大评判标准，不妨结合近期再度递表的禹佳生活服务来看看这家企业的投资价值和成长机会？

　　1、背靠快速增长的房企，规模效应加速显现

　　谈及物管企业的发展，往往很难完全忽略其母集团在房地产开发端的“补血”作用，这些房企开发完一个个项目后，旗下的物管服务天然的被自身的物管公司承接，这是过去物管行业各家企业发展的一个基本的路径。因此，这些年，才会有房企们能够纷纷分拆其物业板块寻求上市的热潮出现。

　　承接母公司的资源无可厚非，事实上，集团在开发端的实力越强，带给物管业务的机会也越多，这也是近年来龙头房企所分拆的旗下物管企业一旦登陆资本市场，就被赋予了远优于行业平均估值的原因所在。

　　物管企业业务说的直白一点，最核心的仍然还在于其“收租”性质，因此，这也就决定了，谁的项目多，谁的在管面积大，谁的吸金能力也就会更强。从这点来看，母集团在地产开发的能力，也往往成为决定物管企业发展前景的一个重要的支撑因素。

　　此时再来看禹佳生活服务背后的禹洲集团，其已经成功迈入千亿房企阵营，拿到了被视作房地产行业竞争下半场的“入场券”。这也意味着，在整个地产行业集中度提升的大势所趋下，禹洲集团受益于其领先的规模优势，未来仍将有机会实现进一步做大做强，公司规模增速释放的红利下，也为物业板块带来了加速成长的契机。

　　从禹洲的土地储备来看，公司年报显示，截至2020年12月31日，禹洲集团的土地储备总可供销售建筑面积约2310万平方米，一共有177个项目，总货值超4500亿元，一二线及准二线城市占比达90%。

　　不难看出，优质的城市布局以及庞大的货值储备，都将成为未来禹佳生活服务业务发展的重要支撑。一方面，城市布局越优良，意味着在这些高能级城市中提供的物管服务更容易获得远优于同行的服务溢价。另一方面，庞大的货值储备下，随着后续项目的开发，禹佳生活服务在承接后也将进一步实现经营规模的快速扩张。

　　2、服务领先，构筑优质品牌实力打开外拓发展空间

　　物管企业伴随房地产行业的发展实现了规模化，并成为了独立的板块，因此这也让房企在开发端的表现成为过去、甚至在未来中长期仍然还将是物管企业成长的一个重要驱动力。

　　然而，究其本质而言，物业管理仍然是一门依托于服务之上的“生意”。在物管行业发展过程中，过去诞生了一大批并没有房产企业母公司背景的物企，但也正是这些公司缺少房企的支撑，其更多的项目是凭借市场化竞争所获得的，因此，这些企业也往往更具活力和竞争力。

　　随着房地产行业发展到一定的规模，新的项目增速放缓，物业企业如何进一步扩大自己的市场，其必然要走上市场化扩张之路。这也就导致了近年来物管公司在财报中的外拓能力表现越来越成为资本看重的一个核心要件，牵引市场神经。

　　这背后的逻辑不难理解，外拓能力更强的企业，往往意味着其借助标准化管理和高水平的服务，在品牌效应和收购兼并之下实现了快速扩张，因此，这也是物管企业综合实力的重要体现。

　　依循物管公司的发展规律，随着在管规模的上升，来自母集团的项目贡献也将随之递减，随之而来的也就是其收并购外拓能力变得愈发重要。对于禹佳生活服务而言，上市募资带来的充裕资金将支持其在行业中透过收并购扩大市场份额。

　　而在上市之前公司在外拓上的能力也已经开始初露锋芒。早在2020年7月，禹佳生活服务就收购了一家位于浙江舟山的物业管理服务提供商舟山星城的70%股权，并借此获得42个项目，取得在管总建筑面积约260万平方米。

　　此外，凭借优异的品牌实力和市场服务能力，公司接连在市场上竞标成功，就在这个月初，禹佳生活服务旗下禹洲物业泉州城市公司还正式进驻漳州荣成花园(四季园著)项目，外拓再扩新版图。实际上，自2020年来公司已新增了多个位于厦门、漳州、上海、福州等地的住宅、公寓及公建类优质项目，第三方拓展规模日益提升，服务业态不断扩大。

　　截至目前，禹佳生活服务除了在上市前的各项筹备工作均顺利进行之外，亦于6月16日于联交所递交了更新版招股书，预计随着上市进程的逐渐深入，市场亦可能见到在禹佳在外拓方面更多的进展，以呼应上市的步伐。

　　值得一提的是，凭借突出的综合实力，禹佳生活服务还荣获了“2021中国物业服务百强企业TOP30”第28位和“中国物业服务百强满意度领先企业”、“2021中国物业服务品牌力第27位”等多项奖项，得到了行业和客户的普遍认可。

　　不难预见的是，随着公司外拓能力不断提升，公司的经营独立性持续增强，在品牌效应与规模加速双重助力下，其在资本市场也将获得更高的估值。

　　3、业态升级，“物管+商管”模式激发成长想象空间

　　从今年资本市场的表现来看，在一众物业股中，往往具备商业、写字楼及城市综合服务等多元业态服务能力的企业更容易获得市场资金的青睐。

　　尤其是“物管+商管”型的物企，其股价表现以及市场给予的估值也更高，这背后，实际上，资本看重的也正是其未来释放多元服务业态的价值以及成长性优势。

　　特别是商管这一层面，其并非仅仅只是提供基础物业管理服务，实际上，在商管中围绕商业产业链的综合运用业务的市场潜力也更具前景。而这类双“管”型物企一旦形成了一定的标准化的制度，成熟的项目团队以及打造一站式服务的能力，其在市场的竞争力也将非常强，并以此形成护城河，在行业中加速释放成长性，未来的想象空间也将更大。

　　区别于大部分物管企业，禹佳生活服务透过“物管+商管”双轮驱动模式在行业中构建了差异化的优势。

　　物业管理服务板块方面，其建立了禹管家服务体系，积极推进智慧社区建设，为中高端小区、别墅、洋房及公寓等住宅物业提供全面多样化的服务。而在商业运营服务板块方面，公司相继推出禹悦天地、禹悦汇、禹悦里，以及写字楼品牌禹洲广场等产品，覆盖购物中心、商业街及写字楼等多种业态。

　　除此之外，在“物管+商管”生态体系中，公司还为住户、业主、租户和物业开发商等提供涵盖家居生活服务、车位管理服务等一系列增值服务，持续丰富服务业态，满足客户多元的、个性化的需求，并以此提升客户粘性，创新业务模式，不断拓宽服务与增长边界。

　　不难预见的是，随着公司持续深挖增值服务价值，其有望开辟物管服务之外的新的高增长曲线，并借助生态模式下高粘性的客群及多元服务业态，形成在行业中难以逾越的护城河。而基于这一系列优势之下，禹佳生活服务也将超越传统物管的发展模式，实现自身在行业中估值的重塑，享受稀缺性溢价。