新浪财经房产|大眼楼管 青柠

　　一纸罚单，和记黄埔地产(成都)因为捂盘火了，前东家长实集团和现东家禹洲集团一时之间成为大家关注的焦点。

　　9月23日，成都市高新区财政金融局发文：因和记黄埔地产(成都)有限公司存在捂地、捂盘不良行为，经研究，禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产(成都)有限公司及其项目公司提供新增融资、贷款，禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产(成都)有限公司进行重大资产重组提供帮助。

　　此次涉及的楼盘为长实集团2004年拿下的成都高新区的南城都汇项目。虽然长达10余年的捂盘行径是出自长实集团之手，但其抢先一步、在7月便把和记黄埔地产(成都)转手给了禹洲集团和成都瑞卓置业，两家各自持股50%。

　　不过，由于成都市高新区财政金融局只限制了高新区内金融机构，该项目受到的影响并不大。

　　长实集团7月作价78亿港币出售了南城都汇项目等，而据媒体报道，目前该项目还剩余约100万㎡待开发，约6750套房源。以此推算，楼面价最高不超6866元/平方米，而该项目所处成都繁华地段，周边住宅平均售价已在20000元以上。并且该项目已属于“半成品”，成本投入相对不会太多，禹洲集团也表示争取尽快入市。若今年可以成功入市，无疑为其今年的 “决胜千亿”目标助益不少。

　　全国化布局推进中，禹洲对西南区域寄予重望。

　　此次出手拿下和记黄埔地产(成都)，是禹洲集团入驻成都后的第三个项目。

　　禹洲集团一直坚持深耕长三角区域，对西南区域布局其实比较晚，2019年5月禹洲以18400元/平方米的楼面地价、134.39%的超高溢价率拿下成都第一块地。根据公司管理层多次的表态，在未来禹洲的战略布局中，西南区域会是非常重要的一个区域。

　　截至2020年6月末，禹洲集团的土地储备可供销售建面为2024万平方米，其中长三角区域占比45.2%，环渤海区域21.5%，海西经济区占比16.3%，华中区域7.3%，大湾区6.4%，西南区域仅3.3%。目前的西南区域占比依然较小。

　　2020年6月末，禹洲集团在成都设立了西南区域公司。据报道，在今年7月，禹洲集团西南区域成都公司从营销、设计、到项目操盘等多个板块都经历了人事变动，集团从合肥等其他分公司抽调了不少人员加入西南区域公司，并且西南区域公司与成都分公司管理层存在不少重叠。据报道，此番人事变动导致成都公司内部人心动荡。而大量其他区域人员的加入会否 “水土不服”？

　　此外，长实在出售和记黄埔地产(成都)前，却并没有知会和记黄埔地产(成都)员工，甚至将员工打包一起转手给接盘方。而禹洲集团显然也没有事先做好员工安置工作，由此引发了原和记黄埔地产(成都)公司员工的联名维权。据报道，此次维权的最终处理是：和记黄埔成都公司仍然存在，目前和记成都公司的香港同事可以选择回香港或调去其它城市公司工作，而和记成都公司的本地员工仍属于和黄成都公司。

　　此前和记黄埔地产(成都)的员工维权及老员工的留任，会否在内部埋下矛盾，如此种种令禹洲在西南开局颇显不利。

　　值得注意的是，禹洲集团自2019年5月在成都拿下第一块地以来，目前还未有项目开盘。一般房企在拿地后建设半年到1年时间，达到一定程度，便会快速开盘以回笼资金。虽然今年1-4月因为疫情施工受到较大影响，但将近1年半还未能预售，对讲求快周转的房地产来说，效率属实不算高。

　　低权益比规模扩张，拿地成本快速上升，盈利大打折扣。

　　虽然上述和记黄埔地产(成都)项目的盈利空间相对可观，但禹洲集团在该项目的权益比只有50%。这也再次显示了禹洲全国化推进中最受诟病的“权益比低”问题。

　　克而瑞数据显示，2019年禹洲集团的销售权益比为59.58%，今年上半年略有上升为61.80%，但总体权益比例还是较低，影响盈利能力。2020年上半年，禹洲集团的少数股东损益/净利润达到34.24%，少数股东损益已经占到了归母净利的5成多。

　　wind数据显示，今年上半年，禹洲集团的净利率降为10.95%，较2019年同期的16.32%下降了近6个百分点。而ROE则由2019年上半年的8.32%进一步下降至4.44%，盈利水平较差。

　　而除了权益比低之外，禹洲集团的拿地成本上升较快令毛利率承压也是盈利能力下降的主要原因。今年上半年，公司的平均楼面成本为6642元/平方米，而2017年-2019年分别为5697元、4812元和6074元。近年来公司毛利率连续下滑，上半年降至23.39%。

　　禹洲集团近年来不少拿地都伴有超高溢价率，项目盈利空间堪忧。涉及项目可查看此前“大眼楼管高溢价拿地系列策划-禹洲集团篇”。

　　楼盘可以卖的好只是第一步，对企业来说，更重要的是结算到自己兜里的利润。规模与盈利的平衡还需努力。

　　并表比例太低减弱了报表透明度，财务“水分”可能性加大。

　　而权益比低除了影响盈利外，也有不少“好处”。众所周知，房企作为高负债行业，出于融资、估值等考量，对财务报表的“美化”几乎必不可少。而并表比例低的话，可操作的空间会更大，大大增加了财务的不透明性。

　　2020年上半年，禹洲集团对合营、联营的投资分别为36.75亿元、45.85亿元，合计占非流动资产总额的31.34%，占总资产的4.92%。

　　Wind数据显示，2018年之后，禹洲集团的少数股东权益增长明显加快，2020年上半年，公司的少数股东权益/股东权益为25.91%，需警惕“明股实债”的存在以隐藏真实负债水平。

　　截至2020年6月末，禹洲集团的负债总额1367.47亿元，有息负债合计640.28亿元(计息银行贷款+优先票据+债券)，其中短期有息负债222.5亿元，而当期现金及现金等价物+受限制货币资金合计372.54亿元，现金短债比为1.67倍。

　　Wind数据显示，禹洲集团近几年净负债率持续走高，截至2020年上半年，达到93.78%，距离监管给出的“净负债率不超100%”红线非常接近。这是在公司大量的合作开发、权益比只有五六成，并表比例较低的情况下。