新城控股(601155)：从容应对外部挑战 自持商业价值凸显

　　类别：公司 机构：长江证券股份有限公司 研究员：刘义/袁佳楠 日期：2020-06-28

　　事件描述

　　公司5 月单月实现销售金额224.12 亿元，同比下降9.48%；销售面积203.93 万平，同比成功转正至0.32%。

　　事件评论

　　5 月单月销售面积成功转正，全年销售目标完成有保障。公司前5 月累计实现销售金额714.55 亿元，同比降幅较4 月收窄4.93pct 至23.06%，实现全年2500 亿销售目标的28.58%；销售面积654.15 万平方米，同比降幅较4 月收窄6.23pct 至17.84%；销售均价10923 元/平，同比下降6.35%。但单月数据明显好转，5 月单月销售面积203.93 万平，同比成功转正至0.32%；销售金额224.12 亿元，降幅较4 月收窄6.09pct 至9.48%。公司年初适度下调销售目标至2500 亿，不再强求销售规模，可以更为从容的应对挑战。随着疫情影响基本消除，公司后续月份通过加大推盘等完成全年销售目标问题不大(6-12 月销售金额同增0.34%即可)。

　　拿地加码长三角布局，投资整体偏审慎。公司继续加码长三角布局，5 月公司新增10 个土地项目，其中6 个位于长三角地区(上海、南通、苏州、常州、宿迁)；新增土储221.45 万方，其中51.90%位于长三角区域；分城市能级来看，新增土储中一/二/三线城市占比分别为3.59%/18.72%/77.69%。1-5 月公司累计拿地计容建面828.35 万平，同比下降40.13%；土地成交总价299.89 亿元，同比下降39.98%；楼面地价3620 元/平，同比微增0.26%；拿地价款占前5 月销售金额的41.97%，楼面均价占销售均价的33.14%，投资整体偏审慎。

　　自持商业价值不容忽视。公司已完成综合体的战略布局，截至2019 年末已开业 63座吾悦广场，实现租管费收入41 亿；2020 年公司计划新开业30 座，预计收入超55 亿。公司商业资产“回报率”并不低，即便是包含大量新开业商场，2019 年公司整体租管收入/公允价值也高达7.5%，高于或等于10%的有22 座，低于5%有18 座(大多是新开业商场)，潜在价值不能被忽略。此外，自持商业拓宽了公司融资手段，4 月“华西证券—新城吾悦商业物业第一期资产支持专项计划”资产支持证券挂牌转让获上交所无异议函，公司自持商业价值凸显。

　　投资建议：从容应对外部挑战，自持商业价值凸显。公司年初适度调低销售目标，全年或可更从容应对外部挑战；5 月销售面积增速已回正，全年达成销售目标问题不大；投资整体偏谨慎；自持商业价值凸显。预计2020-2022 年归母净利分别为161/199/235 亿，增速21%/27%/24%，对应PE 为4.5/3.6/3.1 倍，维持“买入”评级。