蓝光嘉宝服务(02606.HK)成立于2000年，是A股地产企业蓝光发展(600466.SH)旗下子公司，在西南地区物业管理行业市场中处于领先地位。截至2019年6月末，公司在管面积达到6330万平米;根据中国指数研究院的数据显示，公司在2019物业服务百强企业榜单中分别名列四川省第1位及全国第11位。2016-2018年三年营收/归母净利润CAGR分别达到49.2%/68.8%，2019H1公司分别实现营收/归母净利润为9.33/1.80亿元，同增58.8%/104.9%，延续快速成长趋势。

　　万亿物管行业迎黄金发展期，看好规模增长与增值服务潜力。每年近10亿平米的竣工面积为物业管理市场带来稳定增量，而业主对物业品质要求的不断提高则赋予了行业更深层的生命力，国盛证券预计行业将稳步朝万亿规模进军。当前行业正处于集中度快速提升期。内接关联地产商物业、市场化第三方外拓、并购扩张、做大做强增值服务以及开拓非住宅物业市场共同驱动头部物业公司持续快速成长。

　　市场化外拓能力出色，有望受益蓝光发展交付提速。2017-18年，公司第三方在管面积新增2845万平米，其中通过收并购新增1943万平米，同期来源于蓝光发展的面积800万平米，凸显公司较强的市场化外拓能力。公司本次IPO募资净额14.8亿港元，其中67%将用于收购住宅及非住宅物业企业，为后续管理规模扩张增添动力。随着蓝光发展交付逐步加快，公司内接管理面积有望快速增长。

　　社区增值服务收入占比较高，有望开拓长期价值空间。公司于2015年开创生活家服务体系，2019年获得由中指院评选的“2019中国特色物业服务领先企业”，在社区增值服务具备一定特色。2018年，公司社区增值服务收入占比达到22.8%，领先于同业公司，单位面积社区增值收入达到5.50元/平米，仅次于行业龙头绿城服务。未来随着管理面积持续增长、增值服务内容及渗透率提升，预计有望延续快速增长。

　　国盛证券预测公司2019-2021年的归母净利润分别为4.30/5.50/7.00亿元，同比增长49%/28%/27%，对应EPS分别为2.51/3.21/4.08元，2018-2021年CAGR为34.3%。公司IPO发行价37.0港元，对应2019-2021年PE分别为13.3/10.4/8.2倍，行业可比公司均值为30.7/22.6/17.3倍。考虑到行业的良好前景以及公司较好的成长性，给予64.0港元目标价(对应2020年18倍PE)，首次覆盖，给予“买入”评级。

　　风险提示：蓝光发展增速放缓或交付不及预期风险，第三方外拓增长不及预期风险，物业费收缴率偏低可能造成应收款项减值风险，毛利率中长期下行风险等。

　　图片来源：123RF

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