粤泰股份：杨老板的中场战事
2019-06-10 19:29:03
来源:览富财经
作者:佚名
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两个月前，数位业主在安徽淮南公园附近的天鹅湾售楼处门口拉起了横幅，横幅上的汉字很简单：
还我血汗钱。 淮南公园天鹅湾项目是广州地产上市公司粤泰股份(600393)所属，淮南贴吧中的一个帖子爆料，天鹅湾二期已经停工大半年了。有人在帖子中给粤泰股份洗地说：
杨老板的项目只是停工时间长罢了，大家不要慌。
然而在端午假期刚刚结束后，粤泰股份的董事长杨树坪杨老板用实际行动证明解释了停工大半年的原由。
6月10日，粤泰股份发布了几则公告，这几篇公告的意思大致如下：
粤泰股份拟将旗下位于安徽淮南的公园天鹅湾项目80%股权和淮南洞山天鹅湾项目20%股权转让给世茂，合计对价8.39亿元。出售项目两个项目的目的是是为了缓解公司流动性紧张，化解公司的逾期借款风险。其中，淮南公园天鹅湾项目将由世茂操盘。
卖掉旗下地产项目以缓解流动性危机，这样的操作在债台高筑的地产行业早已屡见不鲜，去年年底的万达，今年年初的泰禾都是其中好手。
可是粤泰本次抛售项目背后，让我们注意到的却是杨老板的另一幅光景。
01
在广州市中心附近，有一个曾经名为“城启·荔港南湾”的楼盘。这个楼盘的开发商是城启集团，它的创始人正是杨树坪。 大约在二十年前，38岁的杨树坪决心“下海”，从铁老大一头扎入房地产业，创立了城启集团。
杨树坪在地产界算是一位奇才。当时众多地产企业都还是以超过100平方米的大户型住宅为开发标准，而唯独杨老板瞄准小户型，打造每套30-50平方米、售价10万元左右的小户型住宅，使晓港湾在推出后便受到市场欢迎。另凭借荔港南湾项目，粤泰系成为2001、2002年广州市综合开发建设投资集团年度十强。
2004年，杨树坪的粤泰系通过借壳东华实业登陆上海证券交易所，资本的力量让杨老板一时风头无两，全盛时期的粤泰地产甚至媲美保利、富力和合生创展，是广州十大开发商之一。
可惜正当其风头正盛之时，粤泰股份的飞奔却被一起“规划门事件”阻挡了。
2005年1月，粤泰集团因“伪造行政公文印章30宗，10年超建20万平方米，欠缴国家各项款额总计30亿元等”， 遭到造假专案调查小组的调查，并收到7亿元左右的巨额罚单。我们大致算了一下：
这个数字差不多是粤泰股份2004-2015，11年期间的净利润总和。
这是当时广州有史以来最大一笔针对企业的罚款，也是当时国内地产商因违规受到的最严厉责罚。城启集团旗下的十三行广场、荔港南湾、逸蓝华庭、城启晴轩、广百新翼尽数遭到查封。
为了筹措资金脱身，粤泰在2005年4月起便马不停蹄地抛售名下土地。“规划门”清查判案后，部分楼盘解封开售，虽销售良好，但“粤泰系”资金仍入不敷出。
而粤泰系的名牌项目“城启•荔港南湾”也自2005年起，有十余年的时间没有对外开放过。
02
2017年的11月11日，广州市荔湾南岸路附近的一个名为“粤泰•荔湾华府”的楼盘悄悄开放了销售中心。
这个楼盘的前身正是，十二年前的“城启•荔港南湾”。很难想象，在广州市中心这种繁华地段，一个楼盘能够维持十余年并旧盘翻新、老地复活。
至于复活旗下楼盘和产业，杨树坪已经做了多年准备。
2013年，沉寂8年的杨老板开始通过构建“重组概念”，试图让粤泰系重现往日光辉。
当年12月25日，粤泰股份宣布向粤泰集团、淮南中峰、广州新意、城启集团、广州建豪、广州恒发、广州豪城发行约7.6亿股股份，以购买房地产业务经营性资产。包括淮南天鹅湾项目、海南白马天鹅湾项目、广州天鹅湾项目二期、广州雅鸣轩项目、广州城启大厦项目等。
2014年9月，粤泰集团收购海南香江丽景房地产项目，并在2015年12月23日以原价不做任何增值注入至上市公司。
荔湾华府重新开盘，杨老板已过60，相较38岁下海创业，已经过了22个年头。对于“复出”后的一连串动作，杨老板自己形容为：
60岁的重新起步。
然而最近粤泰股份发生的几次事情中，我们或许才能明白杨老板重新起步的真正含义。
03
虽然说杨树坪在耳顺之年重新起步，但是其粤泰股份的资金问题却从未缓解。
据公司财报显示，粤泰股份2010-2017年长达8年的时间经营性现金流量净额均为负值，同时短期借款也从2010年的2.33亿元一路增长至2018年37.20亿元。同时粤泰股份在近几年有屡次出售旗下资产的操作，跟2005年被爆“规划门”频繁抛售名下土地的手法如出一辙。
有媒体给杨老板算了笔账，粤泰股份从2017年至今通过出售项目股权等方式合计盈利超过8.66亿元。不过跟2005年卖资产还罚款不同的是，出售房产项目已经成为粤泰股份2018年主要的收入来源。
览富财经了解到，2018年，粤泰股份完成了沈阳安泰房地产开发有限公司《框架协议》权利义务及债权的交易，以及出售全资子公司信誉建筑。两项资产出售为公司增加了非流动资产处置损益约3亿元。
所以在粤泰股份2018年的财务报告中，有一项简单指标异常显眼：
公司2018年净利润收入2.90亿元，而扣非净利润仅有228.75万元，而公司以往财务报告并未出现如此两项指标却并未出现如此的差异。 根据近年公司的净利润走势，两项利润指标也呈现极速下滑态势，足矣说明粤泰股份目前的经营困境。
而在这样的情况下，杨老板却在今年1月份向公司董事会递交了书面辞职报告，申请辞去总裁职务，其理由竟是：
为了公司尽快化解债务风险，建立符合公司长远发展的机制。
不知道在债务承压之下，杨老板和曾经辉煌过的地产企业粤泰股份应该何去何从。
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