彩生活：规模持续扩张，传统物业管理向平台转型
2019-04-19 18:41:11
来源:和讯名家
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彩生活2018年物业管理规模持续扩张，管理服务收入同比增长148.9%至30.64亿元，2014-2018年间复合增长率41.8%；与此同时，在管面积遍布全国268个城市，同比增长27.1%至5.54亿平方米，包括在管、合作及同盟的平台服务面积共计11.22亿平方米。得益于物业管理与增值服务收入的快速增长，总收入大增121.9%至36.14亿元，伴随利润的稳步提升；由于收购万象美使得包干制模式收入占比大幅提升，毛利率小幅下滑，近年来利润率呈下降趋势。业务迅速扩张与平台创新升级需要下融资杠杆加码，但流动资金充裕，为企业未来的战略升级提供保障。增值服务方面，落实“北斗七星”战略，聚焦智慧生态圈，以多种模式不断延伸升级新产品，生态圈累计注册用户数达2640万人，流量价值有望在未来发展中变现。
业绩：在管面积与管理收入双增长区域布局优势明显
2018年全年，彩生活凭借自身口碑与品牌的影响力，接收新委聘管理面积达0.74亿平方米，管理规模得到进一步扩张；实现物业管理服务收入30.64亿元，同比增长148.9%。截至2018年末，彩生活在管建筑面积达5.54亿平方米，同比增长27.1%，其中产生收益的在管建筑面积达3.63亿平方米，占比65.5%。2014-2018年间，彩生活在管面积复合增长率为41.8%，管理服务收入复合增长率达89.8%。与此同时，于2018年末彩生活的服务社区达到2709个，同比增长13.6%，其中产生收益的社区达2294个，包括在管、合作及同盟的平台服务面积共计11.22亿平方米。展望未来，彩生活将2019年的目标设定为委聘部分增长0.4亿平方米，其中来自花样年资源输送的占比约10%，资源依赖度较低；合作部分增长1.5-2亿平方米，终极目标是平台服务面积于2020年突破20亿平方米。
从物业管理区域分布来看，截至2018年末，彩生活的管理项目遍布全国268个城市，主要集中于华东和华中区域，分别占比26%和23%；西南和华南(不包括深圳)次之，而华北、西北和东北等北部区域占比则相对较小，合计10%。值得注意的是，仅深圳一个城市的管理面积就占比2%，且其收费标准处于中上水平，酬金制规则下的上限收费达每月每平方米10.9元。借助于花样年在大湾区的客户与资源熟悉度，彩生活对于大湾区有一个3-5年的中长期规划，致力于获得更高的产品溢价。此外，占比较大的华南、华东区域的收费标准相对较高，而占比较小的北部区域其收费标准也相对较低，权重合理的区域布局为彩生活的持续快速发展打下良好奠基。
财务：收入大增121.9%，融资杠杆加码
彩生活的收入主要来源于物业管理服务、增值服务及工程服务三大业务板块。2018年，彩生活实现总收入36.14亿元，同比大增121.9%。其中，物业管理服务收入同比增长148.9%至30.64亿元，于总收入的占比提升了9.2个百分点至84.8%；增值服务收入4.08亿元，同比增长47.5%，占总收入11.3%；工程服务收入1.41亿元，同比增长17.1%，占总收入的3.9%。其中，物业管理服务的大幅增长主要由于报告期内收购了万象美，使得包干制收入增长了约16.94亿元；增至服务收入的增加主要来源于“彩生活车位”中介佣金的增加以及网上推广服务的快速发展；而工程服务方面，传统的设备安装服务收入增长296.5%，但由于传统转线上尚且处于初始推广阶段，“E师傅”社区维修保养收入同比减少68.8%，拉低了整体的增幅。
得益于在管面积与合作面积增长下，物业管理服务收入的全面增长，彩生活近四年来利润稳步提升，2018年实现毛利润12.82亿元，同比增长75.5%；实现净利润5.18亿元，同比增长47.7%。但与此同时，其毛利率与净利率却有所下滑，分别下降9.4和7.2个百分点至35.5%和14.3%，主要由于收购的万象美以毛利率较低的包干制收入模式为主，使得该模式收入占总收入的比重大幅提升而拉低了整体毛利率。尽管毛利率有小幅下滑，近几年的盈利水平也呈下降趋势，但从行业整体来看，依然处于中上水平。
近两年来，由于业务迅速扩张与平台创新升级需要，彩生活融资杠杆加码。2018年彩生活总有息负债同比增长143.2%至36.60亿元，其中长期债务和短期债务分别占比52.1%和47.9%，长短债务比为1.09；净负债率提升5.1个百分点至19.9%，主要由于报告期内收并购需要，提取额外银行贷款约10.15亿元及发行1亿元资产证券化所致；流动比率为1.3，总体财务状况尚且稳健。截至2018年末，彩生活的现金总额为30.13亿元，相较于2017年的22.25亿元增长35.4%，其中被质押的银行存款为3.46亿元，同比下降8.2%，充裕的流动资金为企业未来的战略升级提供保障。
增值服务：聚焦智慧生活圈“互联网+物业+”模式打造联动效应
区别于传统物业管理企业的以管理规模与物业费为主，彩生活抓住时代端口积极探寻转型升级，以“互联网+物业+”模式打造联动效应，整合延伸出包括商业、金融、生活服务、公益活动等多方位的智慧生态圈，同时改进传统业务服务的各个环节，以在降低成本的同时提高效率。
截至2018年末，彩生活的智慧生态圈以“彩之云”线上服务平台为载体，主要涉及产品有E停车、E能源、E安全、E绿化等七大“E”系列社区公共服务产品，以及彩生活车位、彩富人生、彩惠人生、e电梯平台等，生态圈累计注册用户数达2640万人，其中活跃用户数增加至1400万人，彩之云平台累计成交金额达94.48亿元，同比增长24.1%。
其中，增至服务主打的三大产品为“彩生活车位”、“彩富人生”和“彩惠人生”。“彩生活车位”在提供物业管理服务的同时，帮助物业发展商迅速盘活其存量资产，截至2018年末累计完成销售4150套，带动销售及租赁协助的收入同比增长175.2%至人民币1.47亿元。“彩富人生”旨在建立物业减免与投资理财需求的关系，住户可以一方面认购略高于银行存款利率的理财收益，一方面减免物业管理费，最终提高管理费催缴工作效率，截至2018 年末，“彩富人生”的平均投资期限由去年同期的0.47年延长至0.87年，贡献收入0.38亿元。“彩惠人生”于2018年3月推出，主张赋能社区新零售，形成物业管理费定价权，同时让业主享受减免物业费，让优质商家获得直进社区市场渠道，实现参与各方的共赢，截至2018年末9个月期间，累计成交约18.25亿单，成交金额达0.71亿元，累计为26万个家庭减免了物业管理费，抵充物业管理费达0.36亿元。
此外，彩生活致力于打造开放式生态圈，打破传统边界，不断在多维度与合作伙伴探索多样性社区增值服务，目前整个生态圈参与企业已超过40家。与此同时，彩生活将进一步落实“北斗七星”战略，在提升物业管理效率的同时，推动管理费的上涨，把握大方向，在社区服务上创造更多价值。
本文首发于微信公众号：克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
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