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阳光城面临新考题 高杠杆与高周转如何匹配

来源:北京商报     作者:    2017-09-14 14:32:02
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  阳光城的融资和周转新考题

  因为快速的发展和人事的调整而受到市场关注的阳光城,最近融资动作频频,且阳光城半年报显示,该公司正在积极尝试并购基金、资产证券化、中期票据、永续中票、短期融资券、海外债等多种创新融资方式来优化资本结构。在行业人士看来,阳光城正在试图通过多元化的融资渠道和方式改变市场对其高杠杆的质疑。快速扩张的代价是对资本的渴求和高杠杆的承担,而这又对阳光城的周转速度提出了更高的要求。

  多元化融资

  阳光城对于融资渠道的多元化探索已露端倪。9月2日,阳光城一则关于为子公司利碧辉泽房地产贷款10亿元提供担保的公告引起业界的关注。阳光城持有100%权益的子公司广州利碧辉泽房地产开发有限公司(以下简称“广州利碧辉泽房地产”)接受广东粤财信托有限公司提供不超过10亿元的贷款。为了获得这笔贷款,阳光城将广州利碧辉泽房地产持有75%权益的子公司广信江湾新城以其名下穗府国用第182号的土地使用权及在建工程和其名下广州市沿江中路298号不低于607项物业、广州利碧辉泽房地产以持有广信江湾新城75%股权作为抵押,阳光城也为此次交易提供连带责任保证担保。

  时隔3天,阳光城再发公告称,在原 10亿元贷款额度的基础上增加11亿元的贷款,此次阳光城质押标的资产与之前公告中披露的一致,也就是说,阳光城用同样额度的资产,最终获得了21亿元的贷款总额。阳光城并未在公告中透露此次质押标的资产换取贷款的原因,阳光城仅表示为了满足公司2017年度经营融资需要,增强广州利碧辉泽房地产的资金配套能力。

  实际上,相比起阳光城此前依靠银行贷款及债券融资方式,近期的融资动作及手法也越来越多元化。例如,阳光城6月24日发布公告称,公司长期限含权中期票据(永续债)获准注册,阳光城此次中期票据注册金额为58亿元。此外,阳光城还试图通过股权质押、发行美元债、设立房地产产业投资基金、推进资产证券化等多种方式进行融资。

  关于融资多元化的动因,阳光城方面向北京商报记者回应称,一方面是由于金融政策的收紧,另一方面是该公司为了加快整体资产结构的调整,并通过融资渠道的多元化服务公司战略的落实。

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,融资结构的改善,体现了对当前金融市场风险的关注,通过这一做法,可以改变依靠银行贷款的债务结构,有利于向稳健型融资转化。

  “双斌”变局

  在业内人士看来,融资手段的变化缘于新鲜血液的注入。今年碧桂园原CFO吴建斌和前碧桂园联席总裁兼执行董事长朱荣斌分别加入阳光城。在“双斌”加盟后,该公司调整资产结构和降负债的动作趋势也更加明显。

  7月13日,阳光城发布公告称,公司或其子公司控股的项目公司拟与福建省福能兴业股权投资管理有限公司签订《合作框架协议》,此次合作围绕阳光城未来发展规划,就公司房地产领域的投资、开发及并购等需求,双方拟设立100亿元的房地产产业投资基金。

  而这也被看做是深谙财务之道的吴建斌为阳光城带来的变化。实际上,在任职碧桂园首席财务官阶段,吴建斌就提出了控制碧桂园融资成本的意见,且通过开展系列融资动作,例如私募、发行新股、银行贷款等完成降成本目标。

  近日,吴建斌也公开表示,他本人已经花了3个月的时间研究阳光城的财务结构,研究结果显示,还需要做一些调整,比如资产结构的调整、融资方式的调整,甚至配合战略布局的调整,且难度大,具有挑战性,但也并非死结。

  阳光城半年报数据显示,今年上半年该公司的整体平均融资成本为7.14%,比上年同期下降了1.28个百分点。且正在积极尝试并购基金、资产证券化、中期票据、永续中票、短期融资券、海外债等多种创新融资方式。

  高杠杆与高周转如何匹配

  融资对于阳光城之所以较为迫切,是因为阳光城停不下来的发展速度及摆在面前的千亿元目标。值得注意的是,阳光城快速并购带来的资金压力和负债风险也是有目共睹的。

  据阳光城2017年半年报显示,今年上半年阳光城的资产负债率为86.55%,较2016年末的84.29%同比增长2.26个百分点。

  在吴建斌看来,衡量企业负债率是否较高的一个重要指标为资金周转是否快速,而高周转也是阳光城一贯秉承的运营模式。阳光城在半年报中也提到,该公司坚持“选择性高周转、低成本”的运营策略,全面提升运营管理能力。在项目开发上,在精准定位的前提下,取得项目后快速开发,快速去化。

  在高周转上吴建斌也对阳光城提出了新的要求,“买完地之后,三四个月就要开工,5个月就要卖出去,八九个月就要进入正周转”。吴建斌8月底公开介绍,对阳光城旗下项目的周转要求已经提升到“8个月新买的土地实现正现金流”,对福建泉州、江苏等地的部分项目已经明确提出“四五个月之内必须开盘”。在严跃进看来,这样的速度将更加考验快速扩张步伐下,阳光城整体的运营和把控能力。

  阳光城方面进而向北京商报记者表示,该公司正在通过双赢的激励机制、搭建多基因的明星团队、优化资产结构,特别是加强现金流管理和存货去化速度,以年化自有资金回报率做为考核之锚,从机制设计和实际运行上保证负债和周转的匹配。
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