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水皮杂谈：房价的成本究竟是谁的商业秘密？ |
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www.cnfol.com 2006年09月27日 07:42
水皮中华工商时报 |
房地产成本这么一个简单的问题，现在在圈里圈外却变成了一个含糊不清的问题，先有所谓成本不可测论，后有所谓成本商业秘密论，房地产的成本能不能公开居然成为一个说不清的问题。
中国社会是一个转型社会，政府职能也面临着转型的问题，在这个过程中不可避免会存在越位和缺位的冲突，在房地产市场这个领域，更多的表现是缺位。
缺位的表现之一，在于不知道政府应该充当居民住房保障的主角，以为在商品化的过程中，市场就可以替代政府的角色，以为货币化分房就是让居民自己到市场上买房，以为经济适用房的建设只是在做好事而不是在尽起码的义务。这种意识上的缺位直到最近才被纠正。
缺位的表现之二，在于不知道政府应该对于房地产市场交易负有监管规范之责，错误地充当房地产开发商代言人的角色，不自觉地把自己摆到了消费者的对立面，把促进行业的健康发展片面歪曲为保护开发商的利益，自觉地放弃了自己的行政职能，市场化成为行政不作为的一大借口。
房地产业存在不存在暴利，这种暴利是合法的还是不合法，政府对房地产的价格该不该干预，该如何干预，限价房的价格又如何确定，又该如何执行，要回答这些问题，都离不开一个概念，那就是成本。
但是，就房地产成本这么一个简单的问题，现在在圈里圈外却变成了一个含糊不清的问题，先有所谓成本不可测论，后有所谓成本商业秘密论，房地产的成本能不能公开居然成为一个说不清的问题。
广东省建设厅的公开答复是不能公开，因为这违背市场经济的规律。在建设厅看来市场经济下，决定价格的因素主要是供求而不是成本，开发商有根据市场需求以及房屋质量好坏、配套设施是否完善、档次定位等情况确定销售价格的自主权。对商品房成本进行公开，或者公开的内容和程度把握不好、容易造成对企业商业秘密的侵犯和公平竞争环境的影响。
任何商品都是有成本的，房地产同样不例外，和普通商品不一样的是，房地产事关居民的居住权，而城市土地的一级开发又由国家统一垄断，城市土地的开发和居民的居住权都属公权范围，任何公民都拥有知情权。再说市场竞争环境下，商品的成本根本就不构成什么商业秘密，倒是暗箱操作的腐败才有可能对公平竞争构成威胁，没有公开哪来什么公平，又哪谈得上公正？
值得指出的是，广东省建设厅是在答复广东省人大代表的议案《关于公开房屋成本价、实行购房指导价和最高限价的建议》时作出否定性表态的，而作为地方的权力机构，广东省人大完全可以通过立法明确政府的公开职责，并发挥相应的监督作用。
不得不指出的是，在公开房价成本这个问题上，不同的地方不同的部门有着完全不同的做法。
在水皮的印象中，全国第一个公布房地产开发成本的城市是福州，公布的单位是统计局。但是福州的这把星星之火并没有能够燎原，相反，由于和广东建设厅同样的理由被扼杀在试管之中。而就在广东建设厅否决人大代表议案之时，江苏省却悄悄出台了这个省的首份官方房价成本构成清单。和福州一样的是，江苏省捅开这层窗户纸的单位同样不是什么建设厅，而是另一个政府部门，物价局。盐城只是江苏省物价局公布“房价成本”的试点城市之一，据称原来4月份就要公布这份清单，不知何故姗姗来迟，但这并不影响这份清单的分量。盐城公布的这份房价涉及盐城市自2004年以来开盘的97个楼盘。上海东方早报在报道中详细地抄录了一家上海房地产公司在盐城开发的楼盘清单。这个名叫锦江冠城的楼盘基准销售价格为2120元／平方米。其成本构成：土地费用195．82元／平方米、前期费用37．58元／平方米、建安费用832．09元／平方米、附属配套费33．43元／平方米、公共基础设施费255．41元／平方米、管理财务费用114．9元／平方米、政府规费157．1元／平方米、土地增值利税税金494．41元／平方米。更有意义的是，盐城在公布这份近百楼盘的价格构成清单时还出台了《现行商品房价格政策要点》，其中第一条规定，普通住宅商品房实行政府指导价，由价格部门核定普通住宅商品房基准销售价格，住宅商品房的平均销售价格要以基准销售价格为基数，允许上浮8％，下浮则不设限。
不久前，搜房网和中国房地产报联合办了一个论坛，主题是展望后90平方米时代北京楼市的走向。水皮发现参加论坛的房地产商无一例外对90平方米和70％表示拥护，国美第一城和明天第一城的销售总监甚至表示他们做小户型房价不但没有下跌反而还能上涨。能导致房价上涨的政策当然是开发商拥护的政策，水皮当然没有幼稚到认为开发商拥护的就是人民群众反对的程度，但是在这个论坛上依然表示了对此的巨大失望。在水皮看来，全国人均住宅面积已经达到26平方米，北京是32平方米，以90平方米划限是一种不切实际的做法，对于上涨的房价也是无济于事的做法，与其在70％上打哑谜，不如把“国六条”出台时的另外一个精神落到实处，那就是政府的限地限价政策，这才是市场的风方标，可惜，直到现在，相关的细则也没有出台。
限地限价的意义并不仅仅在于控制房价的走势，而在于让政府归位，让政府承担起该承担的职责，做好自己该做的工作，否则，广东省建设厅还是不知道自己该做什么，不该做什么，还会把房价成本当成自己的商业秘密。 |
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